نمونه رای تخلیه به لحاظ نوسازی

اگه شما هم مستاجر هستید یا ملکی دارید که اون رو اجاره دادید و حالا قصد تخریب و نوسازی رو دارید، حتماً اسم دعوای تخلیه به دلیل نوسازی رو شنیدید. این قضیه برای خودش کلی پیچیدگی داره و دونستن حقوق و وظایف هر دو طرف (موجر و مستاجر) خیلی مهمه.

در این مطلب قراره حسابی دستتون رو بگیریم و نه تنها یک نمونه رای واقعی از دادگاه رو با هم مرور کنیم، بلکه بند به بند اون رو تحلیل کنیم تا ببینید توی دادگاه چه خبره و قاضی بر چه اساسی تصمیم می گیره. فرقی نمی کنه که صاحب ملک هستید و می خواهید ملکتون رو نوسازی کنید یا مستاجری که با درخواست تخلیه روبرو شده؛ قراره اینجا همه چیز رو یاد بگیرید تا بتونید بهترین تصمیم رو بگیرید و از حقتون دفاع کنید. از مفهوم حق کسب و پیشه و سرقفلی گرفته تا ریزه کاری های ماده 15 قانون روابط موجر و مستاجر سال 1356، همه و همه رو با زبانی ساده و خودمونی براتون روشن می کنیم. پس اگه دنبال یه راهنمای کامل و کاربردی هستید که بهتون کمک کنه توی این پرونده ها قدم درست رو بردارید، تا آخر این مقاله با ما همراه باشید.

چرا آگاهی از رای تخلیه نوسازی برای شما ضروریه؟

شاید بپرسید اصلاً چرا باید درباره این نمونه رای ها و جزئیات حقوقی شون اطلاعات داشته باشیم؟ خب، جوابش خیلی ساده است: «نادانی در قانون، دلیل بر مبرا بودن نیست.» یعنی اگه حقتون رو ندونید، ممکنه خدای نکرده ضرر بزرگی رو متحمل بشید. هم برای موجر (صاحب ملک) و هم برای مستاجر، دونستن این قوانین مثل داشتن یک نقشه راه توی یه مسیر پرپیچ وخم می مونه.

فکر کنید شما یه مغازه اجاره کردید، سال هاست اونجا کاسبی می کنید، مشتری های خودتون رو دارید و حالا صاحب ملک بهتون میگه باید تخلیه کنی چون می خواد تخریب و نوسازی کنه. اولین چیزی که به ذهنتون می رسه چیه؟ «پس تکلیف کاسبی و زحمت های من چی میشه؟» یا از اون طرف، شما یه ملک قدیمی دارید که دلتون می خواد بافت فرسوده رو نوسازی کنید و یه مجتمع مدرن بسازید، ولی مستاجرتون حاضر به تخلیه نیست و می گه حق و حقوقم رو بده. توی همچین شرایطی، نداشتن اطلاعات کافی، می تونه کلی دردسر و هزینه های اضافی براتون بتراشه.

قانون روابط موجر و مستاجر سال 1356 یکی از مهم ترین قوانینیه که توی این زمینه به داد آدم می رسه. این قانون کلی تبصره و ماده داره که جزئیات مربوط به حق و حقوق طرفین، به خصوص توی بحث حق کسب و پیشه و سرقفلی رو مشخص می کنه. هدف ما توی این مقاله دقیقاً همینه که با ارائه یک نمونه رای واقعی و تحلیل جزء به جزء اون، بهتون کمک کنیم تا هم با فرآیند قضایی آشنا بشید، هم بفهمید توی دادگاه چطور تصمیم گیری میشه و هم نکات عملی رو یاد بگیرید که بتونید تو موقعیت های مشابه ازشون استفاده کنید. پس این مقاله رو جدی بگیرید چون قراره کلی اطلاعات مفید دستتون بیاد.

مفاهیم کلیدی و قوانین پایه در دعوای تخلیه نوسازی

قبل از اینکه شیرجه بزنیم توی نمونه رای دادگاه، لازمه چند تا مفهوم اساسی رو با هم مرور کنیم. این مفاهیم ستون فقرات دعوای تخلیه برای نوسازی هستند و اگه اون ها رو خوب متوجه نشید، بقیه بحث ها براتون گنگ خواهد بود.

تخلیه به جهت تخریب و نوسازی: تعریف و شرایط

فرض کنید یه ساختمون قدیمی دارید که دیگه پاسخگوی نیازهای امروزی نیست یا از نظر استحکام مشکل داره. صاحب ملک در این شرایط می تونه از مستاجر بخواد که ملک رو تخلیه کنه تا بتونه اون رو تخریب و دوباره بسازه. به این نوع دعوا میگن تخلیه به جهت تخریب و نوسازی یا تخلیه جهت احداث بنای جدید.

ولی این موضوع همین طور الکی و بدون دلیل نمیشه. ماده 15 قانون روابط موجر و مستاجر سال 1356 دقیقاً شرایط این نوع تخلیه رو مشخص کرده. یکی از مهم ترین شرایط اینه که موجر باید واقعاً قصد تخریب و نوسازی داشته باشه و این قصد هم باید جدی و اثبات پذیر باشه. مثلاً نباید فقط به بهونه نوسازی، مستاجر رو بیرون کنه و بعدش ملک رو با اجاره بیشتر به کس دیگه ای بده. در اصل، دادگاه باید مطمئن بشه که موجر واقعاً قصد داره بنای جدیدی بسازه یا بنای فعلی رو به طور اساسی تغییر بده که نیاز به تخریب داشته باشه.

حق کسب و پیشه و سرقفلی: فرقشون چیه و چطور محاسبه میشه؟

یکی از پرتکرارترین سوالات توی این پرونده ها، همین بحث حق کسب و پیشه و سرقفلیه. خیلی ها این دو تا رو با هم اشتباه می گیرن، در حالی که از نظر حقوقی با هم فرق دارن. بیایید ببینیم چی به چیه:

سرقفلی:
سرقفلی به پولی گفته میشه که مستاجر موقع اجاره کردن ملک تجاری یا اداری، به صاحب ملک پرداخت می کنه. این پول در واقع بابت حق تقدم یا حق اجاره اون مکان تجاریه. یعنی شما حق پیدا می کنید که اولویت اجاره اون مکان رو داشته باشید و صاحب ملک نمی تونه به راحتی شما رو بیرون کنه. اگه توی قرارداد اجاره به صراحت قید شده باشه که مستاجر پولی بابت سرقفلی داده، اون موقع سرقفلی وجود داره. این قضیه معمولاً برای قراردادهای اجاره قدیمی (قبل از سال 1376) بیشتر مصداق داره.

حق کسب و پیشه:
اما حق کسب و پیشه یه چیز دیگه است. این حق به واسطه فعالیت مستاجر در یک مکان تجاری و جذب مشتری و اعتبار بخشیدن به اون محل ایجاد میشه. یعنی فارغ از اینکه مستاجر اول کار پولی بابت سرقفلی داده یا نه، اگه سال ها اونجا فعالیت کرده باشه، مشتری پیدا کرده باشه و به نوعی به اون محل ارزش افزوده داده باشه، یه حقی براش ایجاد میشه به اسم حق کسب و پیشه. این حق در واقع جبران زحمت ها و اعتباریه که مستاجر برای اون محل ایجاد کرده. توی دعوای تخلیه به لحاظ نوسازی، حتی اگه سرقفلی هم وجود نداشته باشه، پرداخت حق کسب و پیشه به مستاجر الزامیه.

مبلغ حق کسب و پیشه رو کارشناس رسمی دادگستری تعیین می کنه. این کارشناس با بررسی عواملی مثل موقعیت ملک، میزان اجاره بها، مدت زمان اجاره، نوع کسب و کار، تعداد مشتری ها و شهرت محل، مبلغی رو به عنوان حق کسب و پیشه مشخص می کنه که موجر باید به مستاجر بپردازه تا بتونه ملک رو تخلیه کنه. اینجاست که نقش مبلغ پرداخت شده بابت سرقفلی در سند اجاره پررنگ میشه؛ اگه سرقفلی هم داده شده باشه، در کنار حق کسب و پیشه باید اون هم پرداخت بشه.

ماده 15 قانون روابط موجر و مستاجر 1356: صفر تا صد

این ماده یکی از مهم ترین مواد قانونیه که توی پرونده های تخلیه نوسازی کاربرد داره. بیایید بند به بند اون رو با هم ببینیم (البته با لحن خودمون و توضیحات اضافی):

1. بند 1: این بند میگه اگه مالک (موجر) واقعاً قصد تخریب و نوسازی ملک رو داشته باشه و بتونه پروانه ساخت هم بگیره (یا اینکه اثبات کنه می تونه پروانه رو بگیره)، می تونه درخواست تخلیه بده. اینجا تأکید روی قصد واقعی و اخذ پروانه است.
2. بند 2: این بند میگه اگه ملک نیاز به تعمیرات اساسی داشته باشه و این تعمیرات اونقدر زیاد باشه که عملاً شبیه نوسازی باشه، باز هم موجر می تونه درخواست تخلیه بده. البته این تعمیرات باید با تأیید شهرداری یا کارشناس باشه که واقعاً اساسی و ضروری اند.

نکته مهم: توی هر دو حالت، موجر باید حق کسب و پیشه مستاجر رو بپردازه. اگه در زمان اجاره هم سرقفلی از مستاجر گرفته باشه، اون سرقفلی هم باید برگردونده بشه. دادگاه وقتی حکم تخلیه رو میده، یه مهلتی برای تخلیه و پرداخت این حقوق مشخص می کنه.

یادمون نره که توی پرونده های تخلیه نوسازی، پایگاه حقوقی مستاجر با حق کسب و پیشه و سرقفلی، حسابی محکم میشه و موجر نمی تونه همین طور به راحتی مستاجر رو از ملک خارج کنه.

شرح و تحلیل نمونه رای قضایی تخلیه به لحاظ نوسازی

حالا که با مفاهیم اصلی آشنا شدیم، وقتشه بریم سراغ بخش هیجان انگیز قضیه: تحلیل یک نمونه رای واقعی! این پرونده ای که قراره بررسی کنیم، یه نمونه عالیه که تمام جزئیاتی که تا الان گفتیم رو در دل خودش داره. این رای، هم از دادگاه بدوی صادر شده و هم توی دادگاه تجدیدنظر تأیید شده، پس یه جورایی چراغ راه ماست.

خلاصه پرونده و شرح خواسته طرفین

تصور کنید یه ساختمون تجاری توی خیابون فلسطین تهران هست که سال هاست یه دفتر تجاری اونجا اجاره است. مستاجرین این دفتر (ورثه مستاجر اولیه) قصد دارن منافع این ملک رو به کس دیگه ای منتقل کنن. یعنی میخوان حق اجاره خودشون رو به یکی دیگه واگذار کنن. خب، طبق قانون، برای این کار نیاز به رضایت مالک دارن. وقتی مالک (آقای حسین …) مخالفت می کنه، مستاجرین (خانم زرین … و خانم لاله …) میرن دادگاه و دعوایی به اسم تجویز انتقال منافع مطرح می کنن. یعنی از دادگاه می خوان که بهشون اجازه بده تا ملک رو به شخص ثالثی واگذار کنن، حتی اگه مالک راضی نباشه.

ولی قضیه به همین جا ختم نمیشه! آقای حسین … که مالک ملک هست، بیکار نمیشینه و در مقابل، یه دعوای متقابل با عنوان تخلیه عین مستاجره مطرح می کنه، به این دلیل که قصد داره ملک رو تخریب و نوسازی کنه. دقیقاً همون چیزی که ما داریم در موردش حرف می زنیم! مالک برای اثبات حرفش، گواهی شهرداری رو هم ضمیمه می کنه که نشون بده قصد تجدید بنا داره.

اینجا می بینید که دو تا خواسته کاملاً متفاوت وجود داره که همزمان توی دادگاه مطرح شده و هر دو طرف برای اثبات حق خودشون تلاش می کنن.

رای دادگاه بدوی (نخستین)

حالا بریم سراغ اصل قضیه: دادگاه شعبه 15 دادگاه حقوقی تهران چطور به این پرونده رسیدگی کرده؟

اول از همه، دادگاه برای اینکه بفهمه حق کسب و پیشه مستاجر چقدره، قضیه رو به کارشناسی ارجاع میده. کارشناس اول یه عددی رو اعلام می کنه، ولی چون طرفین اعتراض می کنن، پرونده میره سراغ هیئت سه نفره کارشناسان و بعد هم هیئت پنج نفره کارشناسان. خلاصه، کارشناس های متخصص چندین بار قیمت رو بررسی می کنن.

بعد از کلی رفت و آمد و بررسی، دادگاه بدوی (نخستین) تصمیم خودش رو اینطور اعلام می کنه:

متن دقیق رای دادگاه بدوی: (به دلیل حفظ محرمانگی و رعایت حجم، خلاصه و نکات کلیدی رای آورده شده است)

دادنامه شماره: 140168390018635375 تاریخ تنظیم: 21-12-1401

در خصوص دعوی خانم زرین … و خانم لاله … به طرفیت آقای حسین … به خواسته صدور حکم به تجویز انتقال منافع … (ادامه شرح دعوای مستاجرین) … وکلای خواهان ها (مستاجرین) در دادخواست تقدیمی بیان داشته اند … (شرح دلایل مستاجرین). خوانده (موجر) با وکالت آقای بهزاد … دعوی تقابل به خواسته تخلیه عین مستاجره مطرح نموده که وکیل مزبور در دادخواست تقابل اعلام نموده: «… موکل بنده مالک رسمی ملک … قصد تجدید بنا و نوسازی دارد فلذا با عنایت به تجویز تبصره 1 ماده 15 قانون روابط موجر و مستاجر تقاضای تخلیه عین مستاجره … را داریم ضمناً بموجب سند رسمی اجاره مورخ دفترخانه تهران مستاجر (ورثه مستاجر اولیه) بوده است و تقاضای صدور حکم شایسته حکم تخلیه … بنا بر آرای قضایی و متن اجاره نامه هیچ گونه سرقفلی در ملک وجود ندارد. …»

دادگاه جهت برآورد میزان حق کسب و پیشه متعلقه موضوع را به کارشناسی ارجاع نمود که با اعتراض وکلای طرفین به هیات سه نفره کارشناسان ارجاع گردید که نظریه هیات مزبور مورد اعتراض وکیل خوانده اصلی واقع و به هیات پنج نفره کارشناسان ارجاع گردید که نظریه هیات مزبور گرچه به شرح لایحه مورخ 1401/11/17 مورد اعتراض وکلای خواهان اصلی واقع شده لیکن اعتراض ایشان مستند به دلیل محکمه پسند نبوده و نظریه مزبور با اوضاع و احوال محقق و معلوم قضیه مباینتی ندارد و از طرفی عمده اعتراض ایشان مربوط به ادعای وجود حق سرقفلی می باشد در حالی که در سند اجاره رسمی شماره 47017 مورخ 08-10-1364 قید شده هیچ وجهی بابت سرقفلی پرداخت نشده است.

بنابراین دادگاه در مجموع با فراهم دانستن شرایط تخلیه به استناد مواد 15 و 28 قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 1356 حکم بر تخلیه عین مستاجره با پرداخت چهار میلیارد و پانصد میلیون ریال بابت حق کسب و پیشه از سوی آقای کریم … به خانم ها زرین … و لاله … صادر و اعلام می نماید. مهلت تخلیه ده روز از تاریخ قطعیت رای تعیین می شود ضمناً در صورت عدم پرداخت حق کسب و پیشه در مهلت سه ماهه از تاریخ قطعیت رای صادره ملغى الاثر می گردد. و اما در مورد دعوی خواهان اصلی مبنی بر تجویز انتقال منافع به غیر با توجه به صدور حکم تخلیه به شرح فوق اجابت خواسته خواهان فاقد اثر قانونی است و دادگاه به استناد مواد 84 و 89 قانون آیین دادرسی مدنی قرار رد دعوی صادر می نماید. … (ادامه رای مربوط به خسارات دادرسی) …

رئیس شعبه 15 دادگاه حقوقی تهران

تحلیل رای دادگاه بدوی:
خب، حالا بیایید ببینیم این رای چه می گه و چرا دادگاه این تصمیم رو گرفته:

• قبول دعوای تخلیه: دادگاه با بررسی مدارک و نظر کارشناسان، قانع شده که موجر واقعاً قصد نوسازی داره و شرایط ماده 15 قانون روابط موجر و مستاجر رو داره. پس حکم به تخلیه ملک میده. این یعنی قصد موجر جدی بوده و مدارک کافی برای اثباتش ارائه کرده.
• تعیین حق کسب و پیشه: مهم ترین بخش قضیه همینه. کارشناسان دادگستری (هیئت پنج نفره) با بررسی همه جوانب، مبلغ چهارصد و پنجاه میلیون تومان (4,500,000,000 ریال) رو به عنوان حق کسب و پیشه برای مستاجر تعیین کردن. این نشون میده که چقدر نظریه کارشناسی توی این پرونده ها مهمه.
• عدم وجود سرقفلی: دادگاه به سند اجاره نامه اصلی نگاه می کنه و می بینه توی اون سند به صراحت قید شده که هیچ پولی بابت سرقفلی پرداخت نشده. بنابراین، ادعای مستاجر مبنی بر وجود حق سرقفلی رو رد می کنه و فقط به پرداخت حق کسب و پیشه حکم میده. این نکته خیلی مهمه: اگه توی سند اجاره شما هم صراحتاً قید شده باشه که سرقفلی نگرفتید، دیگه نمیشه ادعای سرقفلی کرد.
• رد دعوای انتقال منافع: چون دادگاه حکم به تخلیه داده، دیگه دعوای مستاجرین برای تجویز انتقال منافع (یعنی اجازه برای واگذاری ملک به کس دیگه) بی معنی میشه. وقتی قراره ملک تخلیه بشه، دیگه چه معنی داره که مستاجر بخواد حق اجاره اش رو به کس دیگه ای بده؟ برای همین، دادگاه قرار رد این دعوا رو صادر می کنه.
• مهلت تخلیه و پرداخت: دادگاه برای تخلیه، ده روز بعد از قطعی شدن رای رو مهلت میده. همچنین، موجر سه ماه از تاریخ قطعی شدن رای فرصت داره که حق کسب و پیشه رو پرداخت کنه. اگه تو این سه ماه پرداخت نکنه، رای تخلیه ملغی الاثر میشه. یعنی دیگه حکم تخلیه اعتبار نداره و موجر باید دوباره از اول اقدام کنه. این مهلت های قانونی خیلی مهمن و باید حتماً بهشون دقت کرد.

رای دادگاه تجدیدنظر استان

طبق معمول، وقتی یکی از طرفین توی دادگاه بدوی برنده نمیشه، اعتراض می کنه و پرونده میره دادگاه بالاتر، یعنی دادگاه تجدیدنظر. اینجا هم وکلای مستاجرین (خانم زرین … و خانم لاله …) به رای دادگاه بدوی اعتراض می کنن و می برنش دادگاه تجدیدنظر استان تهران (شعبه 28).

متن دقیق رای دادگاه تجدیدنظر: (به دلیل حفظ محرمانگی و رعایت حجم، خلاصه و نکات کلیدی رای آورده شده است)

دادنامه شماره: 140268390010432395 تاریخ تنظیم: 19-07-1402

آقایان سیامک … و یعقوب … با وکالت از خانم ها زرین … و لاله … دادخواستی را بخواسته تجویز انتقال منافع … (ادامه شرح دعوا) … تقدیم محاکم عمومی تهران نموده و متقابلا آقای بهزاد … با وکالت از خوانده دادخواستی را بخواسته تخلیه … تقدیم نموده که رسیدگی به دعوای اصلی و طاری با دستور مقام محترم ارجاع به شعبه 15 دادگاه عمومی تهران … ارجاع شده است؛ دادگاه محترم مرجوع الیه پس از رسیدگی و جلب نظر کارشناس منفرد و سپس هیئت های 3 و 5 عضوی کارشناسان پیرامون حقوق کسبی مستاجر، نهایتا طی دادنامه شماره 20018635375 مورخ 21-12-1401 اولاً حکم به تخلیه عین مستاجره در قبال پرداخت مبلغ چهار میلیارد و پانصد میلیون ریال بابت حقوق کسبی مستاجرین صادر نموده ثانیاً راجع به دعوای تجویز انتقال منافع به جهت اجابت دعوای تخلیه قرار رد صادر نموده است. وکلای خواهان های اصلی در مهلت قانونی بشرح صفحات … از این رای تجدیدنظر خواهی کرده اند که رسیدگی به تجدیدنظر خواهی ایشان … به این شعبه محول … در این مرحله از دادرسی بنابه ضرورت از هیئت 5 عضوی کارشناسان که نظریه ایشان مبنای صدور رای تجدیدنظر خواسته بوده برای بروز رسانی نظریه خود دعوت شده، نظریه تکمیلی ایشان واصل و اینک دادگاه با ملاحظه و بررسی اوراق پرونده ختم رسیدگی را اعلام و بشرح زیر مبادرت به صدور رای می نماید.

تجدیدنظر خواهی مطروحه وارد و موجه و متکی به دلیل و موثر در نقض رای نمی باشد و آنچه که در لایحه تجدیدنظر خواهی وکلای تجدیدنظر خواهان آمده است با هیچ کدام از جهات قانونی مندرج در ماده 348 قانون آیین دادرسی مدنی انطباق ندارد؛ … دادنامه تجدیدنظر خواسته موافق ادله موجود در پرونده و مطابق ماده 19 قانون روابط موجر و مستاجر سال 56 که قانون حاکم بر روابط طرفین است صادر گردیده؛ هر چند عمده اعتراض تجدیدنظر خواهان آن است که دادگاه بدوی سرقفلی را در تعیین حقوق کسبی لحاظ نکرده اما از آنجا که در سند مستند دعوا تصریح شده است که وجهی بابت سرقفلی پرداخت نشده و مستندات ارائه شده شامل دو فقره رسید پرداخت وجه ارتباطی با حق سرقفلی ندارد لذا ادعای عدم لحاظ سرقفلی در تعیین حقوق کسبی متکی به دلیل نبوده و از این حیث بر رای تجدیدنظر خواسته ایرادی نیست؛ النهایه چون هیات کارشناسان در این مرحله از دادرسی طی نظریه شماره 0028909085 میزان حقوق کسبی مستاجر را به مبلغ 5/700/000/000 ریال تعیین و برآورد نموده اند لذا دادگاه مستند به مواد 351 و 358 قانون پیش گفته با اصلاح میزان حقوق کسبی تجدیدنظر خواهان به مبلغ اخیر در مجموع با رد تجدیدنظر خواهی مطروحه دادنامه تجدیدنظر خواسته را با اصلاح بعمل آمده و حفظ سایر ارکان تائید می نماید. این رای قطعی است.

قضات شعبه 28 دادگاه تجدیدنظر استان تهران

تحلیل رای دادگاه تجدیدنظر:
دادگاه تجدیدنظر چی گفته؟

• تایید کلی رای بدوی: دادگاه تجدیدنظر اعتراضات وکلای مستاجرین رو بررسی می کنه و می بینه که دلایلشون قوی نیست و با هیچ کدوم از مواردی که طبق قانون باعث نقض رای میشه، همخوانی نداره. پس در کل، رای دادگاه بدوی رو تایید می کنه.
• تاکید بر عدم وجود سرقفلی: مستاجرین باز هم اصرار داشتن که سرقفلی دارن، ولی دادگاه تجدیدنظر هم مثل دادگاه بدوی، با استناد به سند اجاره که توش قید شده هیچ وجهی بابت سرقفلی پرداخت نشده، این ادعا رو رد می کنه. این نشون میده که سند اجاره چقدر مهمه و حرف اول رو میزنه. اگه چیزی توی سند نباشه، به سختی میشه ادعایی رو ثابت کرد.
• تعدیل حق کسب و پیشه: نکته جالب اینجاست که دادگاه تجدیدنظر، برای اینکه همه چیز دقیق تر باشه، دوباره از همون هیئت پنج نفره کارشناسان میخواد که نظریه شون رو بروزرسانی کنن. کارشناس ها بعد از بررسی مجدد، مبلغ 5/700/000/000 ریال (پانصد و هفتاد میلیون تومان) رو به عنوان حق کسب و پیشه تعیین می کنن که بیشتر از مبلغ قبلیه. دادگاه تجدیدنظر هم با استناد به این نظریه جدید، مبلغ حق کسب و پیشه رو اصلاح می کنه. این نشون میده که نظر کارشناسی توی مراحل مختلف دادگاه ممکنه تغییر کنه.
• قطعی شدن رای: در نهایت، با این اصلاحیه، رای دادگاه تجدیدنظر قطعی میشه و دیگه نمیشه بهش اعتراض کرد. یعنی تکلیف پرونده مشخص میشه.

به طور خلاصه، این پرونده نشون میده که توی دعوای تخلیه نوسازی، دادگاه به چند تا چیز خیلی اهمیت میده:

1. قصد واقعی موجر برای نوسازی: آیا واقعاً می خواد بسازه یا فقط میخواد مستاجر رو بیرون کنه؟
2. اهمیت سند اجاره: برای اثبات وجود یا عدم وجود سرقفلی، سند اجاره حرف اول رو میزنه.
3. نقش کارشناس رسمی دادگستری: برای تعیین مبلغ حق کسب و پیشه، نظر کارشناس (و حتی هیئت کارشناسی) حیاتیه.
4. رعایت مهلت های قانونی: هم برای تخلیه و هم برای پرداخت حق و حقوق، مهلت های قانونی باید رعایت بشه وگرنه ممکنه رای بی اثر بشه.

این پرونده یه مثال عملی عالی بود تا ببینید چطور دادگاه ها به این مسائل رسیدگی می کنن و چقدر جزئیات کوچیک می تونه سرنوشت یه پرونده رو عوض کنه.

دیدیم که چطور نظر کارشناس در مرحله تجدیدنظر می تونه مبلغ حق کسب و پیشه رو تغییر بده. پس اگه مستاجر هستید، حتماً روی نظر کارشناسی دقت کنید و در صورت لزوم اعتراض خودتون رو ثبت کنید.

نکات حقوقی و کاربردی برای موجر و مستاجر در دعوای تخلیه نوسازی

حالا که با نمونه رای و تحلیلش آشنا شدیم، وقتشه چند تا نکته عملی و کاربردی رو برای هر دو طرف (موجر و مستاجر) بگیم تا اگه خدای نکرده توی این وضعیت قرار گرفتید، بدونید چیکار کنید.

برای موجرین (صاحب ملک ها)

اگه شما صاحب ملک هستید و قصد نوسازی دارید، این نکات رو حتماً گوشه ذهنتون داشته باشید:

1. پروانه تخریب و نوسازی رو جدی بگیرید: قبل از اینکه بخواهید درخواست تخلیه بدید یا همزمان با دادخواستتون، حتماً برای گرفتن پروانه تخریب و نوسازی اقدام کنید. دادگاه باید مطمئن بشه که شما واقعاً قصد ساخت و ساز دارید، نه اینکه فقط می خواهید مستاجر رو بیرون کنید. بدون پروانه، اثبات قصد واقعی خیلی سخت میشه و ممکنه دعواتون رد بشه.
2. قصد واقعی نوسازی رو اثبات کنید: فقط گفتن اینکه من می خوام نوسازی کنم کافی نیست. باید با مدارک و شواهد نشون بدید که این قصد جدیه. مثلاً طرح های معماری، قرارداد با پیمانکار، نامه نگاری با شهرداری و… می تونن بهتون کمک کنن.
3. آماده پرداخت حق کسب و پیشه باشید: این یک واقعیت تلخه برای موجر، اما طبق قانون، برای تخلیه ملک تجاری یا اداری به دلیل نوسازی، باید حق کسب و پیشه مستاجر رو بپردازید. پس از همین اول کار، هزینه های این بخش رو هم توی بودجه بندی تون لحاظ کنید و آمادگی پرداختش رو داشته باشید. مهلت های قانونی پرداخت رو هم از دست ندید تا رای تخلیه ملغی الاثر نشه.
4. سند اجاره رو خوب بررسی کنید: سند اجاره شما گنجینه اطلاعاته. ببینید توی اون سند، مستاجر پولی بابت سرقفلی به شما داده یا نه. اگه قید شده که نداده، می تونید با اطمینان خاطر بیشتری ادعای عدم وجود سرقفلی رو توی دادگاه مطرح کنید. اگه داده، اون مبلغ رو هم باید به مستاجر برگردونید.
5. مشاوره با وکیل متخصص: این پرونده ها پیچیدگی های زیادی دارن. یه اشتباه کوچیک می تونه کلی هزینه و زمان بهتون تحمیل کنه. پس از همین اول کار، با یه وکیل متخصص توی امور ملکی و روابط موجر و مستاجر مشورت کنید. وکیل می تونه بهترین راه رو بهتون نشون بده و از حقتون دفاع کنه.

برای مستاجرین (کسانی که ملک رو اجاره کردن)

اگه شما مستاجر هستید و با درخواست تخلیه به دلیل نوسازی روبرو شدید، حتماً این نکات رو رعایت کنید:

1. قرارداد اجاره تون رو با دقت بخونید: اولین کاری که باید بکنید، مطالعه دقیق قرارداد اجاره تونه. ببینید توش درباره حق سرقفلی، حق انتقال به غیر، مهلت ها و شرایط تخلیه چی گفته شده. هر کلمه و بندی توی این قرارداد مهمه.
2. اهمیت اثبات حق کسب و پیشه: اگه موجر قصد تخلیه برای نوسازی رو داره، باید حق کسب و پیشه شما رو بپردازه. این حق رو دست کم نگیرید. اگه دادگاه کارشناس تعیین کرد، حتماً با کارشناس همکاری کنید و تمام مدارک و شواهد مربوط به سابقه فعالیتتون، تعداد مشتری ها، شهرت کسب و کارتون و هر چیزی که به افزایش ارزش محل کمک کرده رو بهش ارائه بدید. اگه به نظریه کارشناس اعتراض دارید، حتماً اعتراض خودتون رو در مهلت قانونی ثبت کنید و دلایل محکم برای اعتراضتون داشته باشید.
3. مهلت قانونی تخلیه رو بشناسید: وقتی دادگاه حکم به تخلیه میده و موجر هم حق و حقوق شما رو پرداخت می کنه، شما هم یه مهلت قانونی برای تخلیه دارید. توی نمونه رای بالا دیدیم که این مهلت 10 روز بود. این مهلت رو جدی بگیرید و سعی کنید تو این مدت ملک رو تخلیه کنید تا به دردسر نیفتید.
4. فریب نخورید: ممکنه بعضی موجرها به بهونه نوسازی بخوان شما رو با مبلغ کمتری راضی به تخلیه کنن. هوشیار باشید و حتماً با مشورت وکیل، از حقوق واقعیتون مطلع بشید.
5. مشاوره با وکیل متخصص: دقیقاً مثل موجر، شما هم توی این پرونده ها به یک وکیل متخصص نیاز دارید. وکیل می تونه بهتون کمک کنه که حقتون رو تمام و کمال دریافت کنید و جلوی اجحاف رو بگیره. ممکنه توی دادگاه نیاز به ارائه مدارک، استناد به مواد قانونی و دفاع حقوقی داشته باشید که این کار از عهده یک فرد عادی خارجه.

در نهایت، همیشه یادتون باشه که توی این پرونده ها، آگاهی از قانون و داشتن یک مشاور حقوقی خوب، بهترین سرمایه گذاریه تا هم از حقتون دفاع کنید و هم از هزینه های اضافی و دردسرهای احتمالی جلوگیری کنید.

---

نتیجه گیری: با آگاهی، پله های حقوقی را محکم تر طی کنید!

خب، رسیدیم به پایان راه. توی این مقاله سعی کردیم با زبانی ساده و خودمونی، پیچیدگی های یکی از دعاوی مهم ملکی رو براتون باز کنیم: نمونه رای تخلیه به لحاظ نوسازی. دیدیم که از تعریف مفاهیم سرقفلی و حق کسب و پیشه گرفته تا جزئیات ماده 15 قانون روابط موجر و مستاجر سال 1356، هر کدوم نقش مهمی توی سرنوشت این پرونده ها دارن.

با هم یه نمونه رای واقعی از دادگاه بدوی و تجدیدنظر رو بررسی کردیم و تحلیل کردیم که قاضی بر چه اساس تصمیم می گیره، نقش کارشناس رسمی دادگستری چقدر پررنگه و چطور کوچکترین جزئیات توی سند اجاره، می تونه معادلات رو عوض کنه. از همه مهم تر، نکات کاربردی رو برای هر دو طرف (موجر و مستاجر) مرور کردیم تا بدونید چطور باید از حقتون دفاع کنید و چه کارهایی رو انجام بدید یا ازشون پرهیز کنید.

اگه یادتون باشه، اول بحث گفتیم که هدفمون اینه که بهتون کمک کنیم توی این مسیر، یه نقشه راه داشته باشید. امیدواریم که با مطالعه این مقاله، حالا دیگه یه دید جامع و کاملی از این نوع دعاوی پیدا کرده باشید و با آگاهی بیشتری قدم بردارید. مهم نیست که چه نقشی توی این بازی حقوقی دارید، مالک هستید یا مستاجر، چیزی که اهمیت داره اینه که با چشم باز و با اطلاعات کافی اقدام کنید.

همیشه تأکید می کنیم که دنیای حقوق، دنیای پر پیچ و خمیه و یه وکیل متخصص می تونه مثل یه قطب نما توی این مسیر بهتون کمک کنه. پس اگه با همچین مشکلی مواجه شدید، قبل از هر اقدامی، حتماً با یک وکیل متخصص توی امور ملکی و روابط موجر و مستاجر مشورت کنید. مشاوره حقوقی، همیشه بهترین راه برای حفظ حقوق شما و جلوگیری از دردسرهای آینده است.