نمونه اظهارنامه رفع تصرف از مشاعات

نمونه اظهارنامه رفع تصرف از مشاعات به شما کمک می کند تا در صورت تصرف غیرقانونی فضاهای مشترک ساختمان مثل پارکینگ، پشت بام یا حیاط توسط یکی از همسایه ها، به صورت قانونی اقدام کنید. این اظهارنامه اولین قدم برای اینه که به متصرف بفهمونید که کارش غیرقانونیه و باید هرچه زودتر اون قسمت رو تخلیه کنه. با ارسال اظهارنامه، یک سند رسمی دارید که نشون می ده شما مخالف این تصرف بودید و در صورت لزوم، می تونید با همین مدرک سراغ مراحل بعدی قضایی برید.

توی آپارتمان نشینی، یکی از اعصاب خوردکن ترین مشکلات، سرِ مشاعات و فضاهای مشترکه. یعنی همون قسمت هایی که متعلق به همه واحدهاست، ولی متاسفانه گاهی اوقات یکی از ساکنین یا حتی یه غریبه، فکر می کنه اونجا مال خودشه و شروع می کنه به تصرف و استفاده شخصی. از گذاشتن وسایل توی راهرو و پاگرد گرفته تا پارک کردن ماشین اضافه توی پارکینگ مشاع یا حتی ساخت وساز کوچیک توی پشت بوم! این جور تصرف ها نه تنها نظم ساختمان رو به هم می زنه، بلکه حقوق بقیه مالکین رو هم پایمال می کنه و واقعاً می تونه زندگی رو تلخ کنه.

خیلی ها شاید ندونن که برای اینجور مسائل چطور باید اقدام کنن و ممکنه فکر کنن تنها راهش رفت وآمدهای طولانی به دادگاهه. اما نه، همیشه اینطور نیست! اولین و مؤثرترین گام قانونی برای اینکه حق تون رو بگیرید و اون مشاع رو از دست متصرف نجات بدید، ارسال یک اظهارنامه رسمی هست. این اظهارنامه مثل یه اخطار حقوقی می مونه که به طرف مقابل نشون می ده قضیه جدیه و باید به قانون احترام بذاره. ما اینجا هستیم تا بهتون بگیم چطور این کار رو انجام بدید و یه نمونه اظهارنامه رفع تصرف از مشاعات هم در اختیارتون بذاریم.

مبانی حقوقی تصرف در مشاعات ساختمان

قبل از اینکه وارد جزئیات بشیم که چطور اظهارنامه بنویسیم، بیایید یه نگاهی به اساس و پایه این قضیه بندازیم. باید بدونیم اصلاً مشاعات چیه و چرا هیچ کس حق نداره اون ها رو به صورت انحصاری تصرف کنه. این مبانی حقوقی، پازل اقدامات بعدی ما رو تکمیل می کنه.

مشاعات ساختمان چیست و چه تفاوتی با ملک اختصاصی دارد؟

احتمالاً واژه مشاعات رو زیاد شنیدید، ولی شاید ندونید دقیقاً منظور قانون گذار از این کلمه چیه. ببینید، هر ساختمونی از دو بخش اصلی تشکیل شده: بخش های اختصاصی و بخش های مشترک یا مشاعات.

• بخش اختصاصی: همون فضایی که سند مالکیت مجزا داره و فقط به یک واحد مشخص تعلق می گیره. مثلاً خود آپارتمان شما، انباری اختصاصی تون یا پارکینگ اختصاصی که توی سند قید شده.
• بخش مشترک (مشاعات): این قسمت ها متعلق به همه مالکین اون ساختمون هست و هیچ کس نمی تونه ادعای مالکیت انحصاری روش داشته باشه. یعنی تمام مالکین به اندازه سهم خودشون (معمولاً بر اساس متراژ واحد) توی مالکیت این فضاها شریک هستن. قانون تملک آپارتمان ها و آیین نامه های اجرایی اون، این موضوع رو کاملاً روشن کرده.

حالا شاید بپرسید این مشاعات شامل چه قسمت هایی میشه؟ خب، لیستش طولانیه، ولی مهم ترین و پرکاربردترین هاش که معمولاً سرشون مشکل پیش میاد، این ها هستن:

• راه پله ها و پاگردها: از دم ورودی تا بالای پشت بام.
• حیاط ساختمان: اگه آپارتمان حیاط داشته باشه.
• پشت بام: که معمولاً برای نصب آنتن، کولر و تاسیسات مشترک استفاده میشه.
• پارکینگ های اضافی یا مهمان: اگه فضایی مازاد بر پارکینگ های اختصاصی توی نقشه وجود داشته باشه.
• انباری های مشاع: برخی ساختمان ها انباری های کوچکی برای استفاده عمومی دارن.
• تاسیسات مشترک: مثل موتورخانه، لوله کشی های اصلی، سیم کشی های برق مشترک و آسانسور.
• فضای زیرزمین مشترک.
• دیوارهای مشترک بین واحدها (دیوارهای حائل).

نکته مهم اینه که هیچ کدوم از مالکین، چه ساکن باشن چه نباشن، حق ندارن این فضاهای مشترک رو به صورت انحصاری و شخصی تصرف کنن. یعنی نمی تونن وسایل اضافی بذارن، ساخت وساز کنن، یا جلوی استفاده بقیه رو از این قسمت ها بگیرن. اگه کسی این کار رو بکنه، کارش تصرف غیرقانونی مشاعات محسوب میشه و بقیه حق دارن اقدام قانونی کنن.

تمایز رفع تصرف از مشاعات با خلع ید و تصرف عدوانی

اینجا یه نکته خیلی مهم حقوقی وجود داره که خیلی ها رو گیج می کنه و لازمه دقیقاً بدونید که فرقشون چیه تا بتونید اقدام درستی انجام بدید. دعوای رفع تصرف از مشاعات با دعوای خلع ید و دعوای تصرف عدوانی، سه تا مفهوم جدا از هم هستن، هرچند ممکنه در نگاه اول شبیه به هم به نظر برسن.

1. دعوای خلع ید:
   • کاربرد: معمولاً برای اموال اختصاصی و منقول (مثل زمین یا خانه با سند رسمی) که توسط یک نفر به صورت کامل و بدون اجازه مالک تصرف شده.
   • شرط اصلی: خواهان حتماً باید سند مالکیت رسمی داشته باشه و اثبات کنه که مالکش هست و متصرف هیچ حق قانونی برای بودن در اون ملک نداره.
   • مثال: شما یه خونه دارید و سندش به نام شماست، یکی میاد توش میشینه و نمیاد بیرون. اینجا دعوای خلع ید مطرح می کنید.
2. دعوای تصرف عدوانی:
   • کاربرد: وقتی کسی ملکی رو بدون اجازه از دست صاحب قبلی اش درآورده و تصرف کرده، بدون اینکه صاحب قبلی راضی باشه.
   • شرط اصلی: در این دعوا، مهم سابقه تصرف هست، نه سند مالکیت رسمی. یعنی خواهان باید ثابت کنه که قبل از تصرف خوانده، خودش متصرف ملک بوده. این دعوا هم برای ملک اختصاصی و هم برای مشاعات (در شرایط خاص) ممکنه استفاده بشه.
   • مثال: شما توی زمین کشاورزی تون کار می کردید، یه نفر میاد و بدون اجازه، زمین رو شخم می زنه و شروع به کاشت محصول می کنه. مهم نیست سند به نام کیه، مهم اینه که شما قبل از اون تصرف می کردید.
3. دعوای رفع تصرف از مشاعات:
   • کاربرد: این دقیقاً همون چیزیه که ما دنبالش هستیم! وقتی یکی از مالکین (یا مستأجرش) یکی از قسمت های مشترک ساختمان رو که متعلق به همه است، به صورت انحصاری و شخصی تصرف می کنه.
   • شرط اصلی: در این مورد، خواهان هم خودش مالک مشاعی هست و هم خوانده (متصرف). یعنی هر دو توی اون ملک شریک هستن، ولی یکی از اون ها حق بقیه رو برای استفاده از مشاع پایمال کرده. اینجا دیگه حرف از سابقه تصرف یا سند تک برگ برای کل ملک نیست، بحث سر حق استفاده مشترک از فضاییه که سند مشاعی داره.
   • مستندات قانونی: ماده 43 قانون اجرای احکام مدنی و برخی آرای وحدت رویه دیوان عالی کشور، این نوع دعاوی رو تایید می کنن و به مالکین حق میدن که برای رفع تصرف از مشاعات اقدام کنن.

چرا تمایز این سه تا انقدر مهمه؟ چون اگه دعوای اشتباهی رو مطرح کنید، ممکنه وقت و هزینه زیادی هدر بدید و آخرش هم دادگاه دعواتون رو رد کنه. مثلاً اگه برای رفع تصرف از پشت بام (که مشاعه) دعوای خلع ید مطرح کنید، ممکنه با مشکل مواجه بشید، چون پشت بام سند اختصاصی نداره و شما هم مالک کاملش نیستید. پس وقتی صحبت از تصرف یک قسمت مشترک از ساختمون هست که شما هم در اون مالک مشاعی هستید، باید سراغ رفع تصرف از مشاعات برید.

یادمون باشه که مشاعات، قلب مشترک هر ساختمونه و هرگونه تصرف انحصاری، ضربانی نامنظم به زندگی آپارتمانی وارد می کنه. با شناخت دقیق قوانین، می تونیم این قلب رو سالم نگه داریم.

چرا و چگونه اظهارنامه رفع تصرف از مشاعات ارسال کنیم؟

خب، حالا که فهمیدیم مشاعات چیه و دعوای ما دقیقاً از چه نوعیه، وقتشه بریم سراغ اولین و مهمترین گام عملی: ارسال اظهارنامه. شاید بعضی ها فکر کنن اظهارنامه یه کاغذبازی الکیه، ولی راستش رو بخواهید، ارسال یه اظهارنامه حقوقی درست و حسابی، می تونه کلی از دردسرهای آینده رو کم کنه و حتی کار رو قبل از رسیدن به دادگاه، تموم کنه.

اهداف ارسال اظهارنامه در دعاوی مشاعات

فکر نکنید ارسال اظهارنامه فقط برای اینه که یه چیزی برای طرف بفرستید. این کار چند تا هدف کلیدی و استراتژیک داره که خیلی هم مهم هستن:

1. ایجاد اخطار رسمی و مستند:

   اظهارنامه، مثل یه هشدار رسمی و مکتوبه. وقتی به دست متصرف می رسه، دیگه نمی تونه ادعا کنه من خبر نداشتم یا کسی به من نگفته بود. این اظهارنامه، تبدیل به یه مدرک محکمه پسند میشه که توی دادگاه می تونید ازش استفاده کنید و ثابت کنید که شما از همون اول نسبت به تصرف معترض بودید و خواستار رفع اون.

2. فراهم آوردن فرصت برای حل مسالمت آمیز اختلاف:

   گاهی اوقات، متصرف واقعاً از قوانین بی خبره یا فکر می کنه کارش مهم نیست. اظهارنامه بهش یه فرصت میده تا بدون کشیده شدن پای دادگاه و هزینه های اضافی، خودش موضوع رو حل کنه. اینجوری، هم همسایگی تون کمتر خراب میشه و هم هزینه و وقت کمتری از شما هدر میره.

3. اعلام رسمی عدم رضایت از تصرف و غیرقانونی بودن آن:

   با ارسال اظهارنامه، شما رسماً و قانوناً اعلام می کنید که با این تصرف موافق نیستید و اون رو غیرقانونی می دونید. این کار از نظر حقوقی خیلی ارزشمنده، چون جلوی ادعای احتمالی متصرف در آینده رو می گیره که بگه مالکین راضی بودن یا سکوتشون به معنی رضایت بوده.

مراحل گام به گام تکمیل و ارسال اظهارنامه رفع تصرف از مشاعات

حالا بریم سراغ مراحل عملی کار. نگران نباشید، خیلی پیچیده نیست، فقط یه کم دقت و حوصله می خواد:

الف) جمع آوری اطلاعات و مدارک لازم:

مثل هر کار حقوقی دیگه ای، اینجا هم باید اول یه سری اطلاعات و مدارک رو آماده کنید. هرچی دقیق تر باشید، کارتون راحت تر پیش میره:

• مشخصات دقیق اظهارکننده:

  اگه خودتون مالک هستید، مشخصات کامل خودتون (نام و نام خانوادگی، کد ملی، آدرس دقیق، شماره تماس). اگه مدیر ساختمان هستید، علاوه بر مشخصات خودتون، باید مدارک مدیریت (مثل صورت جلسه انتخاب مدیر) رو هم داشته باشید. چون مدیر به نمایندگی از مالکین اقدام می کنه.

• مشخصات دقیق مخاطب اظهارنامه (متصرف):

  نام و نام خانوادگی، کد ملی (اگه دارید)، آدرس دقیق متصرف. اگه متصرف، مستأجر هست، بهتره اظهارنامه رو هم برای مالک واحد و هم برای مستأجر ارسال کنید.

• مشخصات کامل ثبتی و آدرس ساختمان:

  شماره پلاک ثبتی اصلی و فرعی ملک (که توی سندتون هست)، آدرس دقیق و کامل ساختمان.

• توصیف دقیق مشاع تصرف شده:

  این بخش خیلی مهمه. باید با جزئیات کامل بگید کدوم قسمت مشاع تصرف شده و چطور. مثلاً: قسمت شرقی پشت بام به ابعاد تقریبی 2 در 3 متر مربع که با قراردادن کولر گازی و لوازم اضافی تصرف شده است، یا فضای جلوی ورودی پارکینگ شماره 12 به طول 4 متر که با گذاشتن گلدان و دوچرخه مسدود شده است. هرچی توصیفتون دقیق تر باشه، اظهارنامه قوی تره.

• شرح مختصر نحوه و تاریخ تقریبی تصرف:

  به صورت خلاصه توضیح بدید که چطور این تصرف اتفاق افتاده و از چه تاریخی (حدودی) شروع شده.

• تصاویر یا مدارک دال بر تصرف (در صورت وجود):

  اگه عکس یا فیلمی از تصرف دارید، یا مثلاً صورت جلسه ای که در هیئت مدیره تنظیم شده، می تونید اون ها رو ضمیمه کنید. این مدارک، اظهارنامه شما رو مستندتر می کنه.

ب) نگارش متن اظهارنامه (بر اساس نمونه ارائه شده):

حالا که اطلاعات رو جمع کردید، وقتشه متن اصلی اظهارنامه رو بنویسید. متن باید لحن رسمی و حقوقی داشته باشه، ولی در عین حال واضح و روشن باشه:

• تأکید بر مالکیت مشاعی و حقوق سایر مالکین:

  باید توی متن اشاره کنید که فضای مورد نظر، مشاع و مشترک هست و تصرف انحصاری اون، حق بقیه مالکین رو ضایع می کنه.

• درخواست صریح رفع تصرف و تعیین مهلت معقول:

  کاملاً واضح و صریح از متصرف بخواهید که ظرف یه مهلت معقول (مثلاً ۵ تا ۷ روز کاری یا نهایتاً ده روز) اقدام به رفع تصرف کنه. اگه مهلت ندید یا مهلت خیلی کوتاه باشه، ممکنه بعداً به مشکل بخورید.

• اعلام عواقب عدم توجه به اظهارنامه:

  توی اظهارنامه باید به متصرف هشدار بدید که اگه به این اخطار قانونی توجه نکنه و در مهلت مقرر اقدام به رفع تصرف نکنه، شما مجبورید از طریق مراجع قضایی اقدام کنید و هزینه ها و خسارات ناشی از این اقدام هم به عهده خودش خواهد بود.

ج) ثبت و ابلاغ اظهارنامه:

این مرحله هم خیلی مهمه، چون اظهارنامه تا وقتی که به دست طرف مقابل نرسه، فایده ای نداره:

• مراجعه به دفاتر خدمات الکترونیک قضایی:

  امروزه دیگه نیازی نیست سراغ دادگاه برید. با مدارکتون و متن آماده شده، می تونید به یکی از دفاتر خدمات الکترونیک قضایی مراجعه کنید. اون ها اظهارنامه شما رو ثبت می کنن و به صورت الکترونیکی برای متصرف ارسال می کنن.

• اهمیت پیگیری ابلاغ رسمی اظهارنامه به مخاطب:

  بعد از ثبت، حتماً از دفتر خدمات قضایی پیگیر باشید که اظهارنامه به دست متصرف رسیده یا نه. تاریخ ابلاغ خیلی مهمه، چون مهلتی که توی اظهارنامه دادید، از همون تاریخ ابلاغ شروع میشه.

نمونه اظهارنامه رفع تصرف از مشاعات (متن کامل و قابل دانلود)

حالا که تمام مراحل رو مرور کردیم، وقتشه که یه نمونه عملی از اظهارنامه رفع تصرف از مشاعات رو بهتون نشون بدم. این نمونه رو می تونید با توجه به شرایط خودتون ویرایش کنید و برای ارسال ازش استفاده کنید. یادتون باشه، این یه قالب کلیه و ممکنه نیاز باشه بعضی جزئیات رو تغییر بدید.

متن کامل نمونه اظهارنامه رفع تصرف از مشاعات (با جزئیات دقیق و جایگذاری های لازم)

شما می تونید این متن رو کپی کنید و جاهای خالی رو با اطلاعات خودتون پر کنید. حتماً قبل از ارسال، اون رو دوباره بخونید و مطمئن بشید همه چیز درسته.

بسمه تعالی

برگ اظهارنامه

مشخصات و اقامتگاه اظهارکننده	موضوع اظهارنامه	مشخصات و اقامتگاه مخاطب
نام و نام خانوادگی: [نام کامل شما] کد ملی: [کد ملی شما] آدرس: [آدرس دقیق محل سکونت شما شامل شهر، خیابان، کوچه، پلاک، واحد] شماره تماس: [شماره تماس شما]	رفع تصرف از مشاعات ساختمان (مثلاً: پشت بام/پارکینگ مشاع/حیاط)	نام و نام خانوادگی: [نام کامل متصرف] کد ملی: [کد ملی متصرف، در صورت اطلاع] آدرس: [آدرس دقیق متصرف، معمولاً واحد مسکونی او در همان ساختمان] شماره تماس: [شماره تماس متصرف، در صورت اطلاع]

دلایل و منضمات: (به این قسمت اگر مدرک اضافی دارید، اضافه کنید)

• سند مالکیت آپارتمانی
• تصاویر مربوط به تصرف (در صورت وجود)
• صورت جلسه هیئت مدیره ساختمان مورخ [تاریخ] (در صورت وجود)

مخاطب محترم،

با سلام و احترام، به موجب ماده ۱۵۶ قانون آیین دادرسی مدنی و به منظور حفظ حقوق قانونی اینجانب/اینجانبان و سایر مالکین محترم آپارتمان، متن زیر رسماً و قانوناً به جنابعالی ابلاغ می گردد:

همان طور که مستحضرید، ملک به آدرس [آدرس دقیق ساختمان، شامل شهر، خیابان، کوچه، پلاک] دارای پلاک ثبتی اصلی […] و فرعی […] بوده و اینجانب [نام و نام خانوادگی اظهارکننده] به عنوان یکی از مالکین/مدیر ساختمان، در این ملک ساکن می باشم و طبق قوانین تملک آپارتمان ها و آیین نامه های اجرایی آن، قسمت های مشترک یا مشاعات این ساختمان متعلق به عموم مالکین به قدرالسهم قانونی آن هاست و هیچ کس حق تصرف انحصاری و استفاده شخصی از آن ها را ندارد.

متأسفانه، جنابعالی از تاریخ تقریبی [تاریخ یا ماه شروع تصرف] اقدام به تصرف غیرمجاز و انحصاری قسمت [توصیف دقیق مشاع تصرف شده، مثلاً: جنوب شرقی پشت بام به ابعاد تقریبی 3 در 4 متر مربع] نموده اید. این تصرف شامل [شرح دقیق نحوه تصرف، مثلاً: قرار دادن کولرهای اضافی، نصب دیش ماهواره بدون مجوز و ایجاد یک اتاقک فلزی کوچک] می باشد که به صورت کاملاً غیرقانونی و بدون اذن و رضایت سایر مالکین یا هیئت مدیره ساختمان صورت گرفته و باعث تضییع حقوق جمعی ساکنین و اخلال در نظم ساختمان شده است.

اینجانب/اینجانبان قبلاً به صورت شفاهی/کتبی [در صورت وجود، تاریخ و نحوه تذکر قبلی را بنویسید، مثلاً: در تاریخ … طی صورتجلسه هیئت مدیره] نسبت به این تصرف به شما تذکر داده ایم، اما متأسفانه تاکنون اقدامی جهت رفع تصرف از سوی جنابعالی صورت نگرفته است.

لذا، به موجب این اظهارنامه رسمی، قاطعانه از جنابعالی تقاضا داریم که ظرف مدت ۵ (پنج) روز کاری از تاریخ ابلاغ این اظهارنامه، نسبت به رفع کامل تصرف از قسمت مشاع فوق الذکر و بازگرداندن آن به حالت اولیه و مشترک اقدام نمایید.

بدیهی است در صورت عدم توجه جنابعالی به مفاد این اظهارنامه و عدم رفع تصرف در مهلت مقرر، اینجانب/اینجانبان چاره ای جز طرح دعوای رفع تصرف از مشاعات در مراجع قضایی صالح نخواهیم داشت. در آن صورت، کلیه خسارات مادی و معنوی وارده، از جمله هزینه دادرسی، حق الوکاله و سایر هزینه های مربوط به اقدامات قضایی و همچنین اجرت المثل ایام تصرف، از طریق دادگاه از جنابعالی مطالبه خواهد شد و هیچ گونه مصالحه یا گذشتی صورت نخواهد گرفت. مسئولیت عواقب بعدی نیز تماماً به عهده جنابعالی خواهد بود.

با تشکر و احترام،

نام و نام خانوادگی اظهارکننده: [نام کامل شما]

امضاء: [امضای شما]

تاریخ: [تاریخ ارسال اظهارنامه]

نکات تکمیلی برای استفاده از نمونه:

استفاده از این نمونه کار شما رو راحت تر می کنه، ولی حواستون به چند نکته باشه:

• دقت در تطابق متن با مورد خاص شما: حتماً جاهای خالی رو با اطلاعات دقیق و درست پر کنید. هر جزئیاتی که مربوط به وضعیت شماست، توی متن ذکر بشه.
• اهمیت مشورت با وکیل: اگه پرونده تون پیچیده است یا سوالات حقوقی خاصی دارید، حتماً قبل از ارسال اظهارنامه با یک وکیل متخصص مشورت کنید. یه وکیل می تونه با توجه به شرایط شما، بهترین راهکار رو پیشنهاد بده و متن اظهارنامه رو هم دقیق تر تنظیم کنه.

پس از ارسال اظهارنامه: گام های بعدی چیست؟

فرض کنید اظهارنامه رو فرستادید و حالا منتظر واکنش طرف مقابل هستید. دو حالت کلی پیش میاد: یا متصرف به حرف شما گوش میده و مشاع رو تخلیه می کنه، یا به اظهارنامه بی توجهی می کنه و همچنان تصرف رو ادامه میده. هر کدوم از این حالت ها، اقدامات خاص خودش رو داره.

در صورت رفع تصرف توسط متصرف:

اگه متصرف آدم منطقی ای بود و بعد از دریافت اظهارنامه، مشاع رو آزاد کرد، کارتون تمومه؟ نه، تقریباً. چند تا کار هست که باید انجام بدید تا مطمئن بشید این مشکل دیگه پیش نمیاد و اگه در آینده باز هم تصرفی صورت گرفت، مستندات لازم رو دارید:

• توصیه به مستندسازی:

  حتماً با حضور شهود (مثلاً دو نفر از همسایه ها یا اعضای هیئت مدیره) و یا مدیر ساختمان، یک صورت جلسه تنظیم کنید که در اون قید بشه قسمت مشاعی مورد نظر در تاریخ [تاریخ] توسط [نام متصرف] تخلیه و به حالت اولیه بازگردانده شد. این صورت جلسه رو همه امضا کنن. همچنین، قبل و بعد از رفع تصرف عکس برداری کنید تا تفاوت ها کاملاً مشخص باشه.

• پیگیری برای توافق کتبی:

  اگه امکانش هست، سعی کنید با متصرف یه توافق نامه کتبی امضا کنید که در اون متصرف تعهد بده دیگه اقدام به چنین تصرفاتی نکنه. این کار از تکرار مشکل در آینده جلوگیری می کنه.

در صورت عدم رفع تصرف:

متاسفانه، همیشه هم همه چیز به خوبی و خوشی تموم نمیشه و گاهی متصرف، اظهارنامه رو نادیده می گیره. در این صورت، دیگه چاره ای نیست جز اینکه پای مراجع قضایی رو به میون بکشید و رسماً دعوای حقوقی مطرح کنید:

• نحوه طرح دعوای قضایی در دادگاه:

  باید از طریق دفاتر خدمات الکترونیک قضایی، دادخواست رفع تصرف از مشاعات رو ثبت کنید. همونطور که قبل تر گفتیم، این دعوا فرق داره با خلع ید یا تصرف عدوانی محض. وکیلتون در این زمینه می تونه خیلی بهتون کمک کنه.

• مدارک مورد نیاز برای دادخواست:

  برای ثبت دادخواست، به مدارک زیر نیاز خواهید داشت:

  • اصل سند مالکیت آپارتمان خودتون (که نشون می ده شما مالک مشاعی هستید).
  • تصویر اظهارنامه ابلاغ شده به متصرف (این مهمترین مدرک شماست).
  • مدارک شناسایی اظهارکننده (کارت ملی).
  • گواهی ابلاغ اظهارنامه (که توسط دفاتر خدمات قضایی ارائه میشه و نشون می ده اظهارنامه به دست متصرف رسیده).
  • استشهادیه محلی (در صورت امکان، شهادت کتبی چند نفر از همسایه ها که تصرف رو تأیید می کنن).
  • صورت جلسه هیئت مدیره (اگه مدیر ساختمان اقدام کرده).
  • عکس یا فیلم از تصرف (در صورت وجود).
• اهمیت اظهارنامه به عنوان دلیل محکمه پسند در دادگاه:

  حالا می فهمید که چرا تأکید کردیم اظهارنامه انقدر مهمه. توی دادگاه، این اظهارنامه ثابت می کنه که شما قبل از طرح دعوا، به متصرف فرصت دادید تا مشکل رو حل کنه و ایشون بی توجهی کرده. این نشون دهنده حسن نیت شما و عدم همکاری طرف مقابله و تأثیر زیادی توی روند پرونده داره.

• امکان مطالبه اجرت المثل ایام تصرف:

  اگه متصرف از اون قسمت مشاع منفعتی برده باشه (مثلاً انباری مشاع رو اجاره داده باشه یا از پشت بام برای کسب و کار خاصی استفاده کرده باشه)، می تونید توی دادخواستتون، اجرت المثل ایام تصرف رو هم مطالبه کنید. یعنی بهای استفاده غیرقانونی متصرف از مشاع رو در اون مدت، ازش بگیرید. دادگاه این مبلغ رو از طریق کارشناسی تعیین می کنه.

• بررسی آرای دادگاه های تجدیدنظر در خصوص استماع دعوای رفع تصرف از مشاعات:

  خوشبختانه، رویه قضایی نشون داده که دادگاه ها به دعوای رفع تصرف از مشاعات بها میدن. مثلاً در یکی از دادنامه های تجدیدنظر (شماره ۹۱۰۹۹۷۰۲۲۱۰۰۱۶۰۷ مورخ ۱۴/۱۱/۱۳۹۱)، در خصوص دعوای رفع تصرف و انتزاع ید از واحد احداثی در پشت بام مشاعی، رأی دادگاه بدوی که دعوا را قابل استماع ندانسته بود، نقض شده و پرونده برای رسیدگی ماهیتی به دادگاه اولیه ارجاع داده شده. این نشون می ده که این نوع دعاوی قابل پیگیری و موفقیت آمیز هستن.

سوالات متداول

آیا مدیر ساختمان به تنهایی می تواند اظهارنامه رفع تصرف مشاعات ارسال کند؟

بله، مدیر ساختمان می تواند به نمایندگی از مالکین اقدام به ارسال اظهارنامه کند، به شرطی که مدارک مدیریت خود (مثل صورت جلسه انتخاب هیئت مدیره و مدیر) را همراه داشته باشد. در واقع، یکی از وظایف مدیر ساختمان، حفظ و حراست از مشاعات و حقوق جمعی مالکین است.

تصرف پارکینگ مشاع توسط یکی از واحدها، چه تبعاتی دارد؟

تصرف پارکینگ مشاع توسط یکی از واحدها (مثلاً پارک کردن خودروهای اضافی یا قرار دادن وسایل شخصی)، تضییع آشکار حقوق سایر مالکین است. این کار می تواند منجر به طرح دعوای رفع تصرف از مشاعات، مطالبه اجرت المثل ایام تصرف و حتی پرداخت خسارات ناشی از این تصرف شود.

آیا برای تصرف پشت بام توسط آنتن یا کولر نیز باید اظهارنامه فرستاد؟

بله، هرگونه تصرف پشت بام که خارج از عرف و توافق مالکین باشد، نیازمند اقدام قانونی است. نصب آنتن یا کولر اضافی بدون هماهنگی، ساخت اتاقک یا انبار در پشت بام، یا هر استفاده انحصاری دیگر، می تواند موضوع اظهارنامه و سپس دعوای رفع تصرف از مشاعات قرار گیرد.

اگر مستأجر مشاعات را تصرف کرده باشد، اظهارنامه خطاب به چه کسی باید باشد؟

اگر مستأجر متصرف مشاعات باشد، بهتر است اظهارنامه هم به مالک واحد (به عنوان مسئول اصلی) و هم به خود مستأجر (به عنوان متصرف فعلی) ارسال شود. این کار باعث می شود هر دو نفر در جریان قرار گیرند و مسئولیت ها مشخص تر شود.

مهلت قانونی برای رفع تصرف پس از ابلاغ اظهارنامه چقدر است؟

مهلت مشخص قانونی برای رفع تصرف پس از ابلاغ اظهارنامه وجود ندارد. این مهلت را خود اظهارکننده تعیین می کند که معمولاً بین 5 تا 10 روز کاری است. مهم این است که مهلت تعیین شده، معقول و قابل اجرا باشد. پس از پایان این مهلت و در صورت عدم اقدام متصرف، می توان سراغ مراحل قضایی رفت.

آیا می توان بدون ارسال اظهارنامه، مستقیماً دادخواست قضایی داد؟

بله، از نظر قانونی این امکان وجود دارد که مستقیماً دادخواست رفع تصرف از مشاعات را در دادگاه مطرح کنید. اما ارسال اظهارنامه به شدت توصیه می شود. اظهارنامه به عنوان یک دلیل اولیه و محکم، نشان دهنده حسن نیت شما در حل و فصل مسالمت آمیز و آگاه ساختن متصرف است و در روند رسیدگی قضایی، به نفع شما خواهد بود.

هزینه تنظیم و ارسال اظهارنامه چقدر است؟

هزینه تنظیم و ارسال اظهارنامه شامل هزینه های دفاتر خدمات الکترونیک قضایی است که مبلغی مشخص و مصوب دارد. این هزینه معمولاً ثابت و نسبتاً پایین تر از هزینه های دادرسی است. برای اطلاع دقیق از مبلغ به روز، می توانید به یکی از دفاتر خدمات قضایی مراجعه کنید.

اگر مشاعی سند نداشته باشد، چگونه می توان برای رفع تصرف اقدام کرد؟

اگر قسمتی از مشاعات ساختمان (مانند راه پله ها یا حیاط) سند جداگانه نداشته باشد، جای نگرانی نیست. سند مالکیت آپارتمان شما که در آن به قدرالسهم شما از مشاعات اشاره شده، خود دلیلی بر مالکیت مشاعی شماست. برای اثبات مالکیت مشاعی، همین سند کافی است و نیازی به سند مجزا برای هر بخش از مشاعات نیست.

نتیجه گیری: اقدام به موقع، کلید حل مشکلات مشاعات

راستش را بخواهید، مشکلات مربوط به مشاعات ساختمان، اگه به موقع و درست پیگیری نشن، می تونن به یه دردسر بزرگ و طولانی تبدیل بشن که هم آرامش شما رو به هم می ریزه و هم فضای زندگی رو تلخ می کنه. اما همونطور که با هم دیدیم، با شناخت دقیق قوانین و اقدام درست و به موقع، می تونیم جلوی این تصرف های غیرقانونی رو بگیریم و حقوق خودمون و بقیه ساکنین رو حفظ کنیم.

یادتون باشه که ارسال یک نمونه اظهارنامه رفع تصرف از مشاعات، فقط یه کاغذبازی نیست، بلکه اولین قدم محکم و قانونی شماست تا به متصرف بفهمونید که قانون رو دست کم نگیره و به حقوق بقیه احترام بذاره. این کار، هم به شما سند و مدرک میده و هم ممکنه کار رو قبل از اینکه به دادگاه بکشه، حل کنه. پس اگه با چنین مشکلی روبرو شدید، دست روی دست نگذارید و با آگاهی کامل، اولین گام رو بردارید.

اگه پرونده تون پیچیده است یا سوالات حقوقی خاصی دارید که اینجا بهش اشاره نشده، حتماً با یک وکیل متخصص مشورت کنید. وکیل می تونه با توجه به جزئیات پرونده شما، بهترین راهنمایی ها رو ارائه بده و کمک کنه تا با اطمینان بیشتری مسیر قانونی رو طی کنید. فراموش نکنید که آگاهی و اقدام به موقع، بهترین دفاع شما در برابر تضییع حقوق تان است.