مالیات نقل و انتقال ملک به عهده کیست؟

مالیات نقل و انتقال ملک، اصلی ترین هزینه ایه که هنگام فروش یک ملک باید پرداخت بشه و مسئولیت اصلی پرداخت اون طبق قانون، با فروشنده یا صاحب حقه. نرخ این مالیات هم معمولاً 5 درصد از ارزش معاملاتی ملکه، نه قیمت واقعی فروش. در ادامه، همه جزئیات رو بر اساس آخرین قوانین (سال 1403 و 1404) و با زبانی ساده براتون توضیح میدم تا هیچ ابهامی نمونه.

اگه تا حالا تجربه خرید و فروش ملک رو داشته باشی، حتماً با مراحل و هزینه های مختلفش آشنایی. یکی از این هزینه های مهم که هیچ کس نمیتونه ازش فرار کنه، «مالیات نقل و انتقال ملک»ه. این مالیات در واقع سهم دولت از معامله شماست که برای ثبت رسمی سند ملک، باید تسویه بشه. خیلی ها ممکنه بپرسن دقیقاً این مالیات چیه، چقدره و مهم تر از همه، مسئول پرداختش کیه؟ این مقاله رو نوشتیم تا مثل یه راهنمای کامل، از صفر تا صدِ ماجرا رو برات روشن کنیم.

کلیات مالیات نقل و انتقال ملک

بیاید اول با مفاهیم اصلی آشنا بشیم تا بعداً توی جزئیات، سردرگم نشیم.

مالیات نقل و انتقال ملک دقیقاً چیه؟

مالیات نقل و انتقال ملک، یه نوع مالیات مستقیمه که دولت موقع جابه جایی مالکیت ملک از یه نفر به نفر دیگه، از فروشنده می گیره. این مالیات توی ماده 59 قانون مالیات های مستقیم تعریف شده و هدفش هم تأمین بخشی از درآمدهای عمومی کشوره که صرف هزینه های مختلف مثل عمرانی و جاری میشه.

نکته خیلی مهم اینجاست که این مالیات، بر اساس «ارزش معاملاتی ملک» محاسبه میشه، نه اون قیمتی که شما با خریدار سرش به توافق رسیدید و ممکنه توی مبایعه نامه نوشتید. ارزش معاملاتی رو یه کمیسیون مخصوص که توی هر منطقه هست، تعیین می کنه و معمولاً خیلی کمتر از قیمت واقعی بازاره. پس اگه فکر می کنی قراره از قیمت فروش ملک کلانت، 5 درصد مالیات بدی، سخت در اشتباهی! خیالت راحت تر باشه.

بالاخره این مالیات رو کی باید بده؟ فروشنده یا خریدار؟

بریم سر اصل مطلب! طبق ماده 59 قانون مالیات های مستقیم، مسئولیت اصلی و قانونی پرداخت مالیات نقل و انتقال ملک، تمام و کمال بر عهده فروشنده (مالک عین یا صاحب حق) هست. یعنی این شمایی که ملک رو میفروشی، باید این مالیات رو تسویه کنی.

دفاتر اسناد رسمی هم اینجا نقش مهمی دارن. قبل از اینکه سند به اسم خریدار بخوره، سردفتر موظفه مطمئن بشه که این مالیات توسط فروشنده پرداخت شده و مفاصاحساب مالیاتی (همون گواهی تسویه حساب مالیاتی) از اداره امور مالیاتی گرفته شده. بدون این مفاصاحساب، محاله که بتونی سند رو منتقل کنی.

البته، شاید شنیده باشی که بعضی وقت ها خریدار و فروشنده بین خودشون توافق می کنن که بخشی از این هزینه ها رو خریدار بده. این توافقات داخلی بین خودتون محترمه و میتونید انجامش بدید، ولی از نظر قانونی، باز هم مسئولیت پرداخت مالیات و دریافت مفاصاحساب به نام فروشنده خواهد بود و دولت فقط فروشنده رو میشناسه.

نرخ مالیات نقل و انتقال ملک چقدره؟ (داستان 4 درصد و 5 درصد)

اینجا یکی از اون جاهاییه که ممکنه اطلاعات ضد و نقیض زیادی شنیده باشید. بعضی جاها میگن 4 درصد، بعضی جاها میگن 5 درصد. برای اینکه این ابهام کاملاً برطرف بشه، باید بگم که نرخ عمومی مالیات نقل و انتقال قطعی املاک، طبق آخرین قوانین، 5 درصد از ارزش معاملاتی ملک هست.

یعنی اون نرخ 4 درصدی که شاید توی بعضی منابع قدیمی تر دیدید، دیگه معتبر نیست یا برای موارد خاصی بوده. پس ملاک محاسبه مالیات شما، همون 5 درصده. حالا چطور محاسبه میشه؟ خیلی راحته:

فرمول محاسبه مالیات نقل و انتقال ملک:

مالیات نقل و انتقال = 5% × ارزش معاملاتی ملک

همیشه یادت باشه، ملاک محاسبه مالیات نقل و انتقال ملک، ارزش معاملاتی هست، نه قیمت واقعی فروش! این دوتا زمین تا آسمون با هم فرق دارن و ارزش معاملاتی معمولاً خیلی کمتر از قیمت بازاره.

مثال عملی:

فرض کنیم خونه ای رو میفروشی که ارزش معاملاتی (توسط کمیسیون تقویم املاک تعیین شده) برای اون ملک، 500 میلیون تومانه. مالیات نقل و انتقالش میشه:

500,000,000 تومان × 5% = 25,000,000 تومان

پس شما 25 میلیون تومان مالیات نقل و انتقال رو باید بپردازی. می بینی که این مبلغ، از 5 درصد قیمت واقعی فروش که شاید چند میلیارد باشه، خیلی کمتره.

مالیات نقل و انتقال در شرایط مختلف (مثال های واقعی!)

ملک ها انواع مختلفی دارن و گاهی اوقات شرایط انتقالشون هم فرق میکنه. بیاید ببینیم توی هر کدوم از این حالت ها، مالیاتش چطور محاسبه میشه.

مالیات انتقال خونه و آپارتمان مسکونی

برای ملک های مسکونی مثل خونه، آپارتمان یا ویلا، همونطور که بالاتر گفتیم، مالیات نقل و انتقالش 5 درصد از ارزش معاملاتیه که توسط کمیسیون تقویم املاک تعیین میشه. فرقی نمیکنه خونه کلنگی باشه یا نوساز (به جز برای سازندگان که جلوتر توضیح میدم)، نرخ پایه 5 درصد از ارزش معاملاتیه.

مثال: اگه ارزش معاملاتی یه آپارتمان در تهران یک میلیارد تومان باشه، مالیات نقل و انتقالش میشه:

1,000,000,000 تومان × 5% = 50,000,000 تومان

مالیات ملک تجاری و سرقفلی (همون حق کسب و پیشه خودمون!)

وقتی پای ملک تجاری وسط میاد، یه کم داستان فرق میکنه. اینجا ممکنه دو نوع مالیات داشته باشیم:

1. مالیات خود ملک تجاری: اگه داری کل مغازه یا واحد تجاری رو میفروشی، باز هم مثل ملک مسکونی، 5 درصد از ارزش معاملاتی اون ملک به عنوان مالیات نقل و انتقال گرفته میشه.
2. مالیات سرقفلی (حق واگذاری محل): اگه فقط داری حق سرقفلی یا همون حق کسب و پیشه رو واگذار میکنی و خود ملک اصلی رو نمیفروشی، داستان فرق داره. مالیات سرقفلی 2 درصد از مبلغی هست که بابت واگذاری این حق دریافت می کنی.

سرقفلی چیه؟ سرقفلی در واقع همون حق و حقوقی هست که مستأجر یک ملک تجاری، طی سال ها کار کردن و ایجاد مشتری برای اون محل، به دست آورده. مثلاً شما یک مغازه رو اجاره کردی و کلی مشتری ثابت داری. وقتی میخوای مغازه رو تحویل بدی یا به نفر بعدی اجاره بدی، میتونی این حق و حقوق رو بهش بفروشی. به این میگن حق واگذاری محل یا سرقفلی.

نکته مهم: مالیات سرقفلی فقط برای ملک های تجاری که در حال بهره برداری هستند اعمال میشه. یعنی اگه یه زمین با کاربری تجاری داری یا یه ساختمان تجاری نیمه کاره، شامل مالیات سرقفلی نمیشه.

مالیات فروش ملک به بچه ها و ورثه

اینجا هم سوالات زیادی مطرح میشه. اگه میخوای ملک رو به فرزندت یا همسرت منتقل کنی، آیا مالیات فرق داره؟

• انتقال بلاعوض (هبه یا صلح): اگه ملک رو به صورت هبه (بخشش) یا صلح بلاعوض (بدون گرفتن پول یا هر چیز دیگه ای) به فرزندت منتقل کنی و این کار با نیت واقعی باشه و تبانی ای در کار نباشه، معمولاً مالیات نقل و انتقال ملک بهش تعلق نمیگیره. البته باید حواست باشه که اداره مالیات این رو به عنوان فرار مالیاتی تفسیر نکنه. در این حالت، ممکنه مالیات بر هبه یا مالیات بر ارث (اگر بعد از فوت اتفاق بیفته) مطرح بشه که اونها هم قوانین خاص خودشون رو دارن.
• انتقال قهری (ارث): اگه خدایی نکرده مالک اصلی فوت کنه و ملک به ورثه برسه، اول باید مالیات بر ارث پرداخت بشه. نرخ مالیات بر ارث برای طبقات مختلف ورثه (مثلاً فرزندان، همسر، پدر و مادر) فرق میکنه و از 3% تا 12% متغیره. بعد از اینکه ورثه، مالیات بر ارث رو پرداخت کردن و مالک رسمی ملک شدن، اگه بخوان اون ملک رو بفروشن، باز هم باید مثل هر معامله دیگه ای، مالیات نقل و انتقال (5% از ارزش معاملاتی) رو پرداخت کنن. یعنی مالیات بر ارث، جای مالیات نقل و انتقال رو نمیگیره.

مالیات نقل و انتقال زمین (با هر کاربری که باشه)

فرقی نمیکنه زمین شما مسکونی باشه، کشاورزی باشه، یا تجاری. مالیات نقل و انتقال زمین هم دقیقاً مثل بقیه املاک، 5 درصد از ارزش معاملاتی اون زمینه. معمولاً موقع تنظیم سند رسمی در دفترخونه، این مالیات پرداخت میشه. البته میتونی به صورت اینترنتی هم از طریق سامانه سازمان امور مالیاتی اقدام کنی.

مالیات ملک های صنعتی

ملک های صنعتی هم از این قاعده مستثنی نیستن. مالیات نقل و انتقال یک ملک صنعتی، 5 درصد از ارزش معاملاتی اون ملکه. خیلی ها ممکنه این مالیات رو با مالیات آلایندگی که برای بعضی واحدهای صنعتی گرفته میشه، اشتباه بگیرن، در حالی که این دوتا کاملاً از هم جدا هستن. مالیات آلایندگی به خاطر نوع فعالیت صنعت و میزان آلودگی ای که ایجاد میکنه گرفته میشه، اما مالیات نقل و انتقال، فقط به خاطر جابجایی مالکیت خود ملکه و ربطی به آلایندگی نداره.

مالیات ملک های قولنامه ای (فروشنده بازم باید مالیات بده!)

ممکنه ملکی رو با قولنامه خریده باشید و هنوز سند رسمی به نامتون نخورده باشه. اگه بخواید این ملک رو بفروشید، باز هم مسئولیت پرداخت مالیات نقل و انتقالش با فروشنده فعلیه، حتی اگه سند رسمی نداره و با قولنامه این کار رو انجام میده. قانون برای دریافت مالیات، نوع سند رو ملاک قرار نمیده و مالکیت رو در نظر میگیره. پس اگه با قولنامه هم معامله میکنید، مالیات نقل و انتقال فراموش نشه!

مالیات ملک های عمری (حق انتفاع)

گاهی اوقات، ملکی به صورت حق انتفاع یا عمری منتقل میشه. یعنی یه نفر حق داره تا آخر عمر خودش از ملک استفاده کنه. اگه این انتقال در قالب عقد بیع (خرید و فروش) یا صلح معوض (معامله ای که در ازاش چیزی دریافت بشه) باشه، ممکنه مالیات نقل و انتقال بهش تعلق بگیره. اینجا هم مثل بقیه موارد، نرخ مالیات بر اساس ارزش معاملاتیه. برای این موارد خاص، بهتره با یه مشاور مالیاتی یا وکیل متخصص مشورت کنید.

مالیات بر درآمد ساخت و فروش ملک های نوساز (برای سازنده ها)

اگه شما سازنده هستی و قصد داری ملک های نوسازت رو بفروشی، علاوه بر مالیات نقل و انتقال (که فروشنده عادی هم باید بده)، ممکنه مالیات دیگه ای به اسم مالیات بر درآمد حاصل از ساخت و فروش هم بهت تعلق بگیره. نرخ این مالیات فرق داره:

• سازنده های حقیقی (بساز و بفروش ها): از 15 تا 25 درصد از سودی که از اولین فروش واحد مسکونی به دست میارن، مشمول مالیات میشن.
• شرکت های ساختمانی (حقوقی): 25 درصد از درآمد حاصل از فروش ملک های نوسازشون رو باید به عنوان مالیات پرداخت کنن.
• شرکت های تعاونی مسکن: این شرکت ها 18.75 درصد از سود ساخت و فروش املاک نوسازشون رو مالیات میدن.

معافیت های زمانی: اگه پروانه ساختمونت بعد از سال 95 صادر شده باشه، فقط تا سه سال بعد از صدور پایان کار، مشمول این مالیات هستی. اگه واحد رو توی سال چهارم یا بعد از اون بفروشی، از پرداخت این مالیات معاف میشی. البته این معافیت برای شرکت های ساختمانی (اشخاص حقوقی) صدق نمیکنه.

مالیات حق رضایت مالک یا حق مالکانه

گاهی اوقات مالک یا مالکین یه ملک، برای انتقال حق سرقفلی، اجاره بدون انتقال سرقفلی، یا تغییر شغل توی ملکشون رضایت میدن. در این حالت، 2 درصد از مبلغ دریافتیشون بابت این رضایت، مشمول مالیات میشه. این مالیات به اسم حق مالکانه شناخته میشه و باید ظرف 30 روز بعد از معامله، اظهارنامه مالیاتیش رو به اداره امور مالیاتی تحویل بدی.

مالیات خانه های لاکچری (لوکس)

مالیات خانه های لوکس یه چیز جدا از مالیات نقل و انتقال ملکه. این مالیات سالانه و بر اساس ارزش بالای ملک گرفته میشه. طبق قوانین، صاحبان واحدهای مسکونی و باغ ویلاهایی که ارزششون از 15 میلیارد تومان بیشتر باشه، باید سالانه 0.002 (دو در هزار) از ارزش مازاد بر 15 میلیارد تومان ملکشون رو به عنوان مالیات پرداخت کنن. این مالیات رو باید از طریق سامانه های اداره مالیات پرداخت کرد و ربطی به معامله و نقل و انتقال ملک نداره.

مراحل پرداخت و نکات مهم

حالا که فهمیدیم مالیات نقل و انتقال چیه و چقدره، بریم سراغ مراحل پرداختش و یه سری نکات مهم.

چطور مالیات نقل و انتقال ملک رو پرداخت کنیم؟ (قدم به قدم)

خوشبختانه، پرداخت مالیات نقل و انتقال ملک دیگه مثل قدیم سخت و وقت گیر نیست و لازم نیست هی بری و بیای اداره مالیات. کل فرآیندش توی دفتر اسناد رسمی انجام میشه:

1. مراجعه به دفتر اسناد رسمی: اول از همه، خریدار و فروشنده با هم به دفتر اسناد رسمی که قراره سند رو منتقل کنه، میرن.
2. استعلام مالیاتی: دفترخونه اطلاعات ملک رو وارد سیستم سازمان امور مالیاتی میکنه و درخواست استعلام مالیاتی میده.
3. تعیین ارزش معاملاتی و مبلغ مالیات: سیستم اداره مالیات، بر اساس اطلاعات ملک و آخرین مصوبات کمیسیون تقویم املاک، ارزش معاملاتی ملک و به تبع اون، مبلغ دقیق مالیات نقل و انتقال رو مشخص میکنه.
4. پرداخت آنی در دفترخونه: بعد از اینکه مبلغ مالیات مشخص شد، فروشنده میتونه همونجا و با استفاده از دستگاه های پوز (کارت خوان) موجود در دفترخونه، مالیات رو به صورت آنی پرداخت کنه. دیگه نیازی نیست بری بانک یا اداره مالیات.
5. دریافت مفاصاحساب الکترونیکی: بعد از پرداخت، سیستم سازمان امور مالیاتی به صورت خودکار مفاصاحساب مالیاتی رو صادر و به دفترخونه اعلام میکنه.
6. تنظیم و ثبت سند: با تأیید مفاصاحساب، سردفتر اجازه پیدا میکنه که سند انتقال قطعی رو تنظیم و ثبت کنه.

نقش سامانه tax.gov.ir: سامانه عملیات الکترونیکی امور مالیاتی به آدرس www.tax.gov.ir راه افتاده تا کار مردم رو راحت تر کنه. اگرچه برای پرداخت مالیات نقل و انتقال نیازی به مراجعه مستقیم به این سامانه نیست (چون از طریق دفترخونه انجام میشه)، اما این سامانه نقش مهمی توی زیرساخت های استعلام و ثبت اظهارنامه ها داره و ارتباطش با دفاتر اسناد رسمی، این فرآیند رو خیلی سریع و دقیق کرده.

چه ملک هایی از مالیات نقل و انتقال معافن؟

البته که همیشه استثناهایی وجود داره. بعضی از ملک ها و شرایط خاص، از پرداخت مالیات نقل و انتقال معاف هستن که خوبه بدونی:

• املاک دولتی: ملک هایی که بر اساس قانون به تملک دولت دراومده باشن.
• واحدهای مسکونی ارزان و متوسط قیمت: در شرایط خاص و برای تشویق به خانه سازی، اولین انتقال این نوع واحدها که با ضوابط وزارت مسکن و شهرسازی و امور اقتصادی و دارایی احداث شده باشن، معاف از مالیاته.
• آثار ملی: اگه ملکی جزو آثار ملی ایران باشه و به سازمان میراث فرهنگی منتقل بشه، از مالیات نقل و انتقال معافه. اگه هم دست اشخاص بمونه، 50 درصد از مالیات بر درآمد املاک رو تخفیف می گیره.
• زمین هایی با اعیانی ساخته شده توسط خریدار: اگه یه زمین رو با قولنامه خریدی و روش ساختمون ساختی، موقع تنظیم سند رسمی، ارزش ساختمونت توی محاسبه مالیات نقل و انتقال حساب نمیشه. فقط باید شهرداری یا مراجع قضایی این رو تأیید کنن.
• عدم انجام معامله: اگه مالیات رو دادی، اما معامله به هر دلیلی انجام نشد، میتونی با تأیید دفتر اسناد رسمی، درخواست پس گرفتن مالیات پرداخت شده رو بدی. اداره مالیات تا 15 روز باید پولت رو برگردونه.
• املاک دستدارمی: ملک هایی که سند رسمی ندارن اما طبق عرف توی تصرف یه نفر هستن، متصرفشون مثل مالک شناخته میشه و موقع انتقال، مشمول مالیات میشن. (این مورد معافیت نیست، بلکه توضیحی برای شمولیت مالیات در غیاب سند رسمی است. اما برای شفافیت بیشتر، اینجا آورده شد.)
• املاک اوقافی: توی ملک های اوقافی، مستأجر فقط نسبت به عرصه (زمین) مشمول مالیات نقل و انتقال میشه.

اگه مالیات رو دیر بدیم یا ندیم چی میشه؟ (جریمه هاش سنگینه!)

پرداخت مالیات نقل و انتقال ملک، یه موضوع کاملاً قانونیه و اگه ازش سرپیچی کنی، جریمه های سنگینی در انتظارت خواهد بود. بعد از اینکه اداره مالیات، مبلغ دقیق مالیاتت رو مشخص کرد، فقط 30 روز فرصت داری که اون رو پرداخت کنی.

اگه توی این 30 روز مالیات رو نپردازی:

1. سند منتقل نمیشه: مهم ترین تبعاتش اینه که تا وقتی مالیات رو تسویه نکنی، سند ملک به اسم خریدار منتقل نمیشه و معامله کامل نمیشه.
2. جریمه تأخیر: برای هر ماه تأخیر توی پرداخت مالیات، 2.5 درصد از کل مبلغ مالیاتت به عنوان جریمه بهت تعلق میگیره. این جریمه هر ماه اضافه میشه و مبلغ مالیات رو بیشتر و بیشتر میکنه.
3. جریمه عدم تسلیم اظهارنامه: توی مواردی مثل مالیات حق مالکانه، اگه اظهارنامه مالیاتی رو توی موعد مقرر (مثلاً 30 روز بعد از معامله) تسلیم نکنی، 10 درصد از مالیات متعلقه به عنوان جریمه بهت تعلق میگیره که این جریمه غیر قابل بخشودگی هست.

پس بهتره که همیشه حواست به مهلت های قانونی باشه و پرداخت مالیات رو به دقیقه 90 نندازی.

چه مدارکی برای پرداخت مالیات لازمه؟

برای اینکه فرآیند پرداخت مالیات نقل و انتقال ملک بدون مشکل پیش بره، یه سری مدارک لازمه که هم خریدار و هم فروشنده باید اونها رو آماده کنن. معمولاً این مدارک رو از شما توی دفتر اسناد رسمی میخوان:

• برگه استعلام دفترخانه (که اسم خریدار توش ذکر شده باشه)
• کپی اسناد مالکیت (سند رسمی، قولنامه یا سند اجاره)
• کپی گواهی پایان کار شهرداری (اگه ملک ساختمون داره)
• کپی پروانه ساختمون (اگه ملک ساختمون داره)
• کپی صورت مجلس تفکیکی (برای آپارتمان ها)
• کپی تمام صفحات شناسنامه و کارت ملی خریدار و فروشنده
• نقشه و کروکی دقیق ملک (اگه لازم باشه)
• آدرس دقیق و کامل ملک
• گواهی واریز مالیات بر ارث (فرم 19) و کپی برگه حصر وراثت (اگه ملک موروثی باشه)

نتیجه گیری

مالیات نقل و انتقال ملک، یکی از اون موضوعاتیه که شاید در نگاه اول پیچیده به نظر برسه، ولی با دونستن قوانین و مراحلش، میشه خیلی راحت و بدون دردسر از پسش بر اومد. همونطور که دیدیم، مسئولیت اصلی پرداخت این مالیات با فروشنده (مالک) هست و نرخ عمومی اون هم 5 درصد از ارزش معاملاتی ملک (نه قیمت واقعی فروش!) هست. دیگه نیاز نیست برای پرداختش کلی وقت توی اداره مالیات تلف کنی، چون همه چیز به لطف تکنولوژی توی دفاتر اسناد رسمی انجام میشه.

با این حال، چون قوانین مالیاتی ریزه کاری های خاص خودش رو داره و هر ساله ممکنه تغییراتی داشته باشه، پیشنهاد می کنیم که قبل از هر معامله بزرگی، حتماً با یه مشاور ملکی یا وکیل متخصص مشورت کنید. اینجوری میتونید مطمئن بشید که همه مراحل رو درست و حسابی انجام میدید و بعداً هم به مشکل برنمی خورید.