اثبات مالکیت با کد رهگیری

اثبات مالکیت با کد رهگیری در معاملات ملکی، ابزاری مهم برای ایجاد شفافیت و جلوگیری از کلاهبرداری است، اما به تنهایی سند مالکیت رسمی محسوب نمی شود. برای اثبات کامل مالکیت، به مدارک تکمیلی و طی مراحل حقوقی نیاز دارید، مخصوصاً با تغییرات قانون جدید ۱۴۰۳ که اعتبار اسناد عادی را محدودتر کرده است. بیایید با هم ببینیم کد رهگیری چقدر در این مسیر به شما کمک می کند.

شما هم حتماً اسم کد رهگیری معاملات املاک به گوش تان خورده، مخصوصاً موقع خرید و فروش یا اجاره ملک. این کد این روزها خیلی سر زبان هاست و همه جا می شنویم که «مُعاملتون کد رهگیری داشته باشه!» اما دقیقاً این کد رهگیری چیست و چه نقشی در اثبات مالکیت شما دارد؟ آیا واقعاً می تواند جای سند رسمی را بگیرد؟ یا فقط یک مرحله از یک پازل بزرگ تر است؟ در این مقاله قرار است قدم به قدم، همه چیز را درباره اثبات مالکیت با کد رهگیری برایتان توضیح دهیم. از اینکه کد رهگیری چیست و چطور صادر می شود، تا مزایا و محدودیت هایش و اینکه در دادگاه چطور می توانید از آن برای دفاع از حق خودتان استفاده کنید.

تصور کنید ملکی را با یک مبایعه نامه (همان قولنامه خودمان) که کد رهگیری دارد، خریده اید، اما هنوز سند رسمی اش به نام شما نیست و حالا به هر دلیلی، مثلاً فروشنده زیر قولش زده یا پای شخص سومی به میان آمده، دچار مشکل شده اید. در این شرایط، نقش کد رهگیری واقعاً پررنگ می شود. از طرفی، با تصویب قانون جدید «الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول» در سال ۱۴۰۳، اوضاع کمی فرق کرده و لازم است که از این تغییرات هم باخبر باشید. هدف ما این است که با زبانی ساده و خودمانی، پیچیدگی های قانونی را برایتان باز کنیم تا بتوانید با آگاهی کامل، حقوق خود را پیگیری کنید و سردرگمی های احتمالی را به حداقل برسانید.

بخش اول: کد رهگیری املاک و جایگاهش در حقوق ایران

قبل از هر چیزی، بیایید ببینیم اصلاً این کد رهگیری که این قدر درباره اش صحبت می کنیم، چیست و از کجا سر و کله اش پیدا شده است.

کد رهگیری چیست و از کجا می آید؟

کد رهگیری املاک یک شماره منحصر به فرد است که توسط «سامانه کاتب» صادر می شود. این سامانه زیر نظر سازمان ثبت اسناد و املاک کشور فعالیت می کند و وظیفه اصلی اش ثبت و ساماندهی معاملات املاک و مستغلات است. این کد به قراردادهای خرید و فروش (همان مبایعه نامه یا قولنامه) و اجاره نامه هایی که توسط مشاورین املاک دارای مجوز رسمی و از طریق همین سامانه ثبت می شوند، اختصاص پیدا می کند.

حالا شاید بپرسید هدف از راه اندازی این سیستم و دادن کد رهگیری چه بوده است؟ در واقع، دولت و قوه قضائیه با این کار دنبال چند هدف مهم بودند:

• شفاف سازی معاملات: با ثبت هر معامله در سامانه، اطلاعات آن در یک پایگاه داده معتبر جمع آوری می شود و دسترسی به آن برای مراجع ذی صلاح امکان پذیر است.
• جلوگیری از معاملات معارض: یکی از بزرگ ترین مشکلات در گذشته، فروش یک ملک به چند نفر بود. با کد رهگیری، این امکان تا حد زیادی کاهش پیدا می کند، چون هر معامله ای که ثبت می شود، بلافاصله در سیستم قابل استعلام است و جلوی معاملات تکراری گرفته می شود.
• مبارزه با پولشویی: ثبت رسمی معاملات و شفافیت مالی آن ها، به کنترل و مبارزه با پولشویی در بخش مسکن کمک می کند.

پس، قولنامه ای که در یک بنگاه معتبر و با کد رهگیری تنظیم شده، یک سروگردن بالاتر از قولنامه های دست نویس و قدیمی است. چون اطلاعات آن در یک سیستم رسمی ثبت شده و از حداقل اعتبار برخوردار است.

چه مزایایی دارد؟

داشتن کد رهگیری برای مبایعه نامه یا اجاره نامه شما، مزایای مهمی دارد که می تواند خیال تان را تا حدودی راحت کند:

1. قابلیت استعلام و پیگیری: با این کد می توانید وضعیت معامله تان را آنلاین یا از طریق مراجع ذی صلاح پیگیری کنید. این یعنی معامله تان به قول معروف بی نام و نشان نیست.
2. ایجاد سابقه رسمی: اطلاعات معامله در یک پایگاه داده معتبر ثبت می شود و این خودش یک پشتوانه قوی است.
3. تقویت جایگاه مبایعه نامه عادی در دادگاه: هرچند کد رهگیری سند رسمی نیست، اما وقتی مبایعه نامه شما کد رهگیری داشته باشد، در محاکم قضایی به عنوان یک اماره قوی تلقی می شود. این یعنی قاضی به آن وزن بیشتری می دهد تا یک قولنامه معمولی.
4. کاهش ریسک کلاهبرداری و فروش مال غیر: همان طور که گفتیم، وقتی معامله ای کد رهگیری می گیرد، ثبت می شود و احتمال اینکه همان ملک دوباره به کس دیگری فروخته شود، خیلی کمتر می شود.

خلاصه که کد رهگیری یکجور شناسنامه رسمی برای قولنامه شماست که اعتبار آن را در چشم قانون بیشتر می کند.

چرا به تنهایی سند نیست؟

ببینید، خیلی ها فکر می کنند کد رهگیری یعنی دیگر کار تمام است و ملک مال خودشان شده است. اما این یک تصور اشتباه است و اینجا باید با صراحت این نکته را روشن کنیم: کد رهگیری به تنهایی سند مالکیت رسمی نیست.

تفاوت اساسی بین کد رهگیری و سند رسمی تک برگ مثل تفاوت بین یک کارت شناسایی و یک پاسپورت است. کارت شناسایی شما را معرفی می کند، اما پاسپورت به شما اجازه سفر و عبور از مرزها را می دهد. کد رهگیری هم فقط نشان دهنده این است که یک معامله اتفاق افتاده و اطلاعاتش در سامانه ثبت شده است. این کد اصلاً و ابداً انتقال قطعی مالکیت را تضمین نمی کند.

برای اینکه ملک رسماً و قطعاً به نام شما شود و هیچ کس نتواند ادعایی روی آن داشته باشد، باید به دفتر اسناد رسمی مراجعه کنید و مراحل انتقال سند رسمی تک برگ را طی کنید. تا وقتی این کار انجام نشود، شما فقط خریدار هستید، نه مالک رسمی.

کد رهگیری فقط نشان دهنده این است که یک معامله اتفاق افتاده و اطلاعاتش در سامانه ثبت شده است، اما انتقال قطعی مالکیت را تضمین نمی کند.

نقش قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول مصوب ۱۴۰۳

حالا که بحث اعتبار کد رهگیری در میان است، بد نیست نگاهی به یک تحول قانونی مهم بیندازیم: «قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول مصوب ۱۴۰۳». این قانون که تغییرات زیادی در معاملات ملکی ایجاد کرده، تأثیر مستقیمی روی اعتبار و جایگاه قولنامه های دارای کد رهگیری دارد.

قبل از این قانون، دفاتر اسناد رسمی امکان تنظیم قولنامه را نداشتند. قولنامه ها فقط در بنگاه های املاک یا به صورت دست نویس تنظیم می شدند. اما قانون جدید می گوید دفاتر اسناد رسمی هم می توانند قولنامه رسمی تنظیم کنند. این یعنی چه؟ یعنی اگر شما یا مشاور املاک، قولنامه ای را در سامانه کاتب ثبت کنید و کد رهگیری بگیرید، اعتبار این قولنامه تنها در صورتی تأیید می شود که توسط دفتر اسناد رسمی هم به تأیید برسد. در غیر این صورت، این قولنامه به تنهایی اعتبار قانونی لازم را نخواهد داشت.

این قانون اساساً به دنبال رسمیت بخشی به تمام معاملات ملکی است. یعنی هر معامله ای، چه خرید، چه فروش، چه رهن و … در مورد اموال غیرمنقول، حتماً باید در سامانه ثبت الکترونیک اسناد به ثبت برسد. اگر این اتفاق نیفتد و تأیید رسمی دفترخانه را نداشته باشید، دعاوی مربوط به آن معامله در دادگاه ها قابل پیگیری و استماع نخواهند بود.

به زبان ساده، قانون ۱۴۰۳ به کد رهگیری اهمیت بیشتری داده، اما در عین حال، مسیر رسیدن به سند رسمی را هم شفاف تر و اجباری تر کرده است. پس، کد رهگیری یک قدم مهم و اساسی است، اما به یاد داشته باشید که دفتر اسناد رسمی، مهر تأیید نهایی را بر معامله شما می زند و مالکیت تان را کامل می کند.

چطور کد رهگیری رو استعلام کنیم؟

یکی از مزیت های مهم کد رهگیری، قابلیت استعلام آن است. یعنی شما می توانید مطمئن شوید که معامله تان واقعاً در سامانه ثبت شده و اطلاعاتش صحت دارد. برای استعلام کد رهگیری می توانید به سامانه کاتب مراجعه کنید. معمولاً با وارد کردن کد ملی یکی از طرفین قرارداد (خریدار یا فروشنده) و کد رهگیری ده رقمی که روی مبایعه نامه شما ثبت شده، می توانید از ثبت شدن قرارداد در سامانه و صحت اطلاعات آن مطمئن شوید. این استعلام اطلاعات پایه ای مثل نوع قرارداد، پلاک ثبتی و تاریخ ثبت را به شما نشان می دهد.

محدودیت های مهم کد رهگیری: این کد سند رسمی نیست!

همان طور که بارها تأکید کردیم، کد رهگیری با همه مزایایش، محدودیت هایی هم دارد. خیلی مهم است که این محدودیت ها را بشناسید تا با دید بازتری در معاملات ملکی قدم بردارید:

1. فقط نشان دهنده ثبت معامله است، نه انتقال مالکیت قطعی: کد رهگیری صرفاً تأیید می کند که یک معامله در سامانه مشاورین املاک ثبت شده است. این به معنی انتقال قطعی و رسمی مالکیت از فروشنده به خریدار نیست.
2. نیاز به تأیید دفتر اسناد رسمی: با قانون جدید ۱۴۰۳، هر مبایعه نامه یا اجاره نامه ای که دارای کد رهگیری است، برای کسب اعتبار قانونی کامل، حتماً باید در دفتر اسناد رسمی تأیید و ثبت شود.
3. عدم اعتبار در برابر سند رسمی: در یک اختلاف حقوقی، اگر یک طرف سند رسمی داشته باشد و طرف دیگر فقط مبایعه نامه با کد رهگیری (بدون تأیید دفترخانه)، سند رسمی همیشه اولویت و اعتبار بالاتری دارد.

بنابراین، کد رهگیری یک ابزار مهم برای کاهش ریسک و شفافیت اولیه است، اما برای داشتن مالکیت تمام و کمال و امنیت حقوقی کامل، حتماً باید مراحل ثبت سند رسمی در دفاتر اسناد رسمی را کامل کنید.

بخش دوم: مدارک لازم برای اثبات مالکیت، فراتر از کد رهگیری

خب، تا اینجا فهمیدیم که کد رهگیری چقدر مهم است و چه نقشی دارد. اما همچنین متوجه شدیم که به تنهایی کافی نیست. حالا می خواهیم ببینیم اگر کار به دادگاه کشید، علاوه بر کد رهگیری، باید چه مدارک دیگری داشته باشید تا بتوانید مالکیت خودتان را ثابت کنید.

چرا کد رهگیری به تنهایی کافی نیست و دنبال چه مدارکی باشیم؟

ببینید، کد رهگیری مثل یک کارت دعوت برای مهمانی است، نه خود مهمانی! بله، نشان می دهد که شما دعوت شده اید و قرار است در یک معامله حضور داشته باشید، اما تا وقتی سند رسمی به نام شما نخورده، هنوز مالک قطعی نیستید. کد رهگیری یک اماره قوی بر وقوع معامله است، اما در دادگاه، خصوصاً اگر طرف مقابل زیر معامله بزند یا معاملات معارضی رخ داده باشد، به مدارک بیشتری نیاز دارید. قانون مدنی و آیین دادرسی مدنی، ادله مختلفی برای اثبات مالکیت پیش بینی کرده اند که در کنار کد رهگیری، مثل یک تیم قوی عمل می کنند.

جمع آوری این مدارک به شما کمک می کند تا پرونده قوی تری در دادگاه داشته باشید و شانس خود را برای پیروزی در دعاوی اثبات مالکیت یا الزام به تنظیم سند رسمی، به طرز چشمگیری بالا ببرید. پس، هیچ مدرکی را دست کم نگیرید!

مهم ترین ادله تکمیلی

حالا بیایید به سراغ مهم ترین مدارکی برویم که می توانند در کنار کد رهگیری، ادعای مالکیت شما را تقویت کنند:

مبایعه نامه عادی (قولنامه)

این سند، قلب معامله شماست. حتی اگر کد رهگیری داشته باشد، جزئیاتش خیلی مهم است. حتماً دقت کنید که:

• مشخصات دقیق ملک: آدرس کامل، پلاک ثبتی، متراژ، حدود اربعه (شمال، جنوب، شرق، غرب) با جزئیات دقیق در آن ذکر شده باشد. هرچه دقیق تر، بهتر!
• مشخصات طرفین: اطلاعات هویتی کامل خریدار و فروشنده.
• ثمن معامله (قیمت): مبلغ دقیق معامله و نحوه پرداخت آن (مثلاً چند چک، چه شماره ای، به چه تاریخی) شفاف باشد.
• تعهدات و شرایط: هر تعهد خاصی که طرفین به هم داده اند (مثلاً تاریخ تحویل، تاریخ حضور در دفترخانه) باید واضح باشد.

نکته مهم دیگر، توالی ایادی است. اگر شما ملک را از کسی خریده اید که خودش آن را از نفر قبلی خریده بوده و سند رسمی نداشته، باید بتوانید زنجیره کامل این نقل و انتقالات را از اولین خریدار تا مالک رسمی (اگر سابقه ثبتی دارد) نشان دهید. هرچه این زنجیره کامل تر و مستندتر باشد، پرونده شما قوی تر است.

رسیدهای پرداخت (چک، فیش بانکی، واریز وجه)

پول، زبان گویا دارد! هر رسیدی که نشان دهد شما پول معامله را به فروشنده پرداخت کرده اید، یک مدرک بسیار قوی است. فرقی نمی کند چک باشد، فیش واریز به حساب، یا حتی رسیدهای دستی که فروشنده امضا کرده است. مهم این است که:

• تطابق با مبایعه نامه: مبالغ پرداخت شده با آنچه در مبایعه نامه آمده، همخوانی داشته باشد.
• تاریخ ها: تاریخ پرداخت ها با جدول زمانی پرداخت در قرارداد تطابق داشته باشد.
• اثبات انتقال وجه: نشان دهید که پول واقعاً به حساب فروشنده یا نماینده قانونی او واریز شده است.

شهادت شهود و مطلعین

شاید فکر کنید شهادت شهود فقط در فیلم هاست، اما در دعاوی اثبات مالکیت، به خصوص در املاک قولنامه ای و قدیمی، شهادت افراد مطلع و معتمد می تواند فوق العاده مؤثر باشد. البته، شهود باید شرایط قانونی را داشته باشند (مثل عدالت، عدم نفع شخصی در معامله، تعداد لازم و…).

گاهی اوقات، خصوصاً در مناطق روستایی یا املاکی که سابقه ثبتی روشنی ندارند، استشهاد محلی که به تأیید شورا یا دهیاری رسیده باشد، می تواند نقش مهمی ایفا کند. این استشهادیه ها نشان می دهند که افراد محلی، شما را به عنوان مالک می شناسند.

تصرف مالکانه (اماره ید)

یک ضرب المثل قدیمی می گوید: ید، دلیل مالکیت است. در قانون مدنی ما (ماده ۳۵)، تصرف به عنوان مالکیت، خودش دلیل مالکیت محسوب می شود، مگر اینکه خلافش ثابت شود. یعنی اگر شما بر ملکی تصرف دارید و این تصرف به قصد مالکیت باشد، فرض بر این است که مالک آن هستید.

برای اثبات تصرف مالکانه باید نشان دهید:

• مدت زمان تصرف: چند سال است که ملک در اختیار شماست.
• کیفیت تصرف: آیا شما مثل یک مالک با ملک رفتار کرده اید؟ مثلاً آن را ساخته اید، تعمیر کرده اید، اجاره داده اید یا از آن بهره برداری کرده اید.
• اقدامات سازنده و نگهدارنده: هر کاری که برای نگهداری یا بهبود ملک انجام داده اید (مثل پرداخت قبوض، گرفتن پروانه ساخت).

کارشناسی رسمی دادگستری

در پرونده های پیچیده ملکی، قاضی معمولاً از کارشناس رسمی دادگستری کمک می گیرد. کارشناس می تواند کارهای مهمی انجام دهد، از جمله:

• تعیین حدود و مشخصات ملک: دقیقاً مشخص کند که ملک شما کجاست، متراژش چقدر است و چه همسایه هایی دارد.
• بررسی اصالت اسناد: مبایعه نامه، امضاها، اثر انگشت ها را از نظر جعلی بودن یا نبودن بررسی کند.
• بررسی نقشه های هوایی و قدمت بنا: اگر دعوا سر زمین های قدیمی یا ساخت وسازهای بدون مجوز است، نقشه های هوایی قدیمی و تشخیص قدمت بنا می تواند کمک کننده باشد.
• ارزش گذاری ملک: در صورت نیاز، ارزش ملک را تعیین کند.

سایر مستندات و قرائن

گاهی اوقات، یک سری مدارک دیگر هم می توانند به پرونده شما وزن بدهند:

• پروانه ساخت و پایان کار: اگر به نام شما صادر شده باشد، نشان دهنده فعالیت مالکانه شماست.
• قبوض آب، برق، گاز، تلفن: اگر به نام شما یا یکی از خریداران قبلی در زنجیره ایادی باشد.
• گواهی های اداره اوقاف، بنیاد مسکن، جهاد کشاورزی: در موارد خاص، این گواهی ها می توانند مالکیت یا حق تصرف شما را تأیید کنند.
• اظهارنامه ها، پیامک ها، مکاتبات، اقرارنامه ها: هرگونه مدرکی که نشان دهد طرف مقابل به معامله یا مالکیت شما اقرار کرده است.

احراز مالکیت با اثبات مالکیت چه فرقی دارد؟

در دنیای حقوقی، گاهی دو اصطلاح داریم که شبیه هم به نظر می رسند اما معنا و کاربردشان فرق دارد: «احراز مالکیت» و «اثبات مالکیت». شناخت این تفاوت برای اینکه بدانید کدام دعوا را کجا باید مطرح کنید، خیلی مهم است.

1. احراز مالکیت: به معنای شناسایی و تصدیق مالکیت توسط یک مرجع اداری است. مثلاً وقتی به اداره ثبت اسناد و املاک مراجعه می کنید تا سند رسمی برای ملکی بگیرید، این اداره با بررسی مدارک شما، مالکیت تان را احراز می کند و بر اساس آن، سند صادر می کند. در اینجا اختلافی وجود ندارد و فقط نیاز به تأیید رسمی دارید.
2. اثبات مالکیت: به معنای ارائه دلایل و مدارک کافی به یک مرجع قضایی (دادگاه) برای تأیید ادعای مالکیت بر یک ملک است. این دعاوی زمانی مطرح می شوند که بر سر مالکیت ملک، اختلاف یا نزاعی وجود داشته باشد و دادگاه باید با بررسی شواهد، حق را به یکی از طرفین بدهد.

پس، احراز معمولاً در مراجع اداری اتفاق می افتد و بیشتر جنبه شناسایی دارد، در حالی که اثبات در مراجع قضایی رخ می دهد و جنبه حل اختلاف و تأیید دارد.

بخش سوم: پیچ و خم های حقوقی اثبات مالکیت با کد رهگیری

حالا که مدارک لازم را می شناسیم، بیایید ببینیم در صورت بروز مشکل، چطور باید از نظر حقوقی اقدام کنیم. مسیر اثبات مالکیت با کد رهگیری می تواند پیچیده باشد، اما با آگاهی از مراحل و چالش ها، می توان این مسیر را بهتر طی کرد.

قبل از شروع هر دعوایی…

قبل از اینکه هر قدمی در دادگاه بردارید، چند کار اساسی هست که باید انجام دهید تا پرونده تان محکم باشد:

1. جمع آوری و سازماندهی مدارک: هر مدرکی که تا اینجا درباره اش حرف زدیم (مبایعه نامه، رسیدها، استشهادیه، قبوض و…) را جمع آوری کرده و منظم کنید. یک پرونده کامل از همه چیز داشته باشید.
2. مشاوره با وکیل متخصص ملکی: این مرحله شاید مهم ترین باشد. دعاوی ملکی، به خصوص اثبات مالکیت، بسیار پیچیده و تخصصی هستند. یک وکیل کاربلد می تواند مدارک شما را بررسی کند، بهترین راهکار قانونی را به شما پیشنهاد دهد و حتی از بروز اشتباهات پرهزینه جلوگیری کند. گاهی اوقات، یک مشاوره درست می تواند نتیجه پرونده را کاملاً تغییر دهد.
3. تنظیم دادخواست: با کمک وکیل، دادخواست متناسب با وضعیت خودتان را تنظیم کنید. آیا نیاز به اثبات مالکیت دارید یا الزام به تنظیم سند رسمی؟ این دو دعوا با هم فرق دارند.

دعوای اثبات مالکیت: کجا، کی و چطور؟

دعوای اثبات مالکیت معمولاً برای املاکی مطرح می شود که سند رسمی ندارند یا سابقه ثبتی شان مبهم است. در واقع، شما از دادگاه می خواهید که مالکیت شما را بر یک ملک تأیید کند.

• موارد کاربرد: این دعوا بیشتر برای املاک فاقد سند رسمی، اراضی بدون سابقه ثبتی یا جاهایی که سند رسمی به دلایلی باطل شده و شما می خواهید مالکیت تان با اسناد عادی و ادله دیگر ثابت شود، کاربرد دارد.
• خوانده دعوا: معمولاً فروشنده، ایادی قبلی (کسانی که ملک قبل از شما در اختیارشان بوده)، ورثه فروشنده (در صورت فوت او) یا حتی متصرف ملک که ادعای مالکیت دارد، خوانده دعوا خواهند بود.
• مرجع صالح رسیدگی: این دعوا در دادگاه عمومی حقوقی محل وقوع ملک مطرح می شود. یعنی دادگاهی که ملک در حوزه قضایی آن قرار دارد.
• نکات مهم در طول رسیدگی: در طول دادگاه، شما باید تمام ادله خود را ارائه دهید. شهادت شهود، مدارک واریزی، مبایعه نامه با کد رهگیری و حتی درخواست کارشناسی رسمی دادگستری می تواند به پرونده شما کمک کند.

یکی از نکات کلیدی در این زمینه، رأی وحدت رویه شماره ۶۷۲ مورخ ۱۳۸۳/۱۰/۱ هیئت عمومی دیوان عالی کشور است. این رأی می گوید که دعوای خلع ید (یعنی بیرون کردن متصرف از ملک) فقط برای املاکی قابل طرح است که سند رسمی دارند. پس، اگر سند رسمی ندارید، اول باید مالکیت تان را از طریق دعوای اثبات مالکیت ثابت کنید و بعد می توانید برای خلع ید اقدام کنید.

دعوای خلع ید از اموال غیرمنقول فرع بر مالکیت است، بنابراین طرح دعوای خلع ید از زمین قبل از احراز و اثبات مالکیت قابل استماع نیست.

دعوای الزام به تنظیم سند رسمی

این دعوا با اثبات مالکیت فرق دارد. دعوای الزام به تنظیم سند رسمی زمانی مطرح می شود که ملک دارای سند رسمی است، اما این سند هنوز به نام شما نیست (مثلاً به نام فروشنده یا ایادی قبلی اوست) و فروشنده از انتقال سند به نام شما سر باز می زند.

• موارد کاربرد: وقتی شما ملکی را با مبایعه نامه (چه با کد رهگیری و چه بدون آن) خریداری کرده اید و فروشنده متعهد شده سند را به نام شما بزند اما این کار را انجام نمی دهد.
• اهمیت کد رهگیری و مبایعه نامه: در این دعوا، مبایعه نامه شما (خصوصاً اگر کد رهگیری داشته باشد) مدرک اصلی است که تعهد فروشنده به انتقال سند را نشان می دهد.
• طرفین دعوا: در این دعوا، شما باید هم فروشنده مستقیم خودتان و هم تمام ایادی قبلی تا مالک رسمی (کسی که سند به نام اوست) و در صورت فوت هر یک، ورثه آن ها را به عنوان خوانده قرار دهید.

چالش های رایج و راه حل ها

در مسیر اثبات مالکیت یا الزام به تنظیم سند، ممکن است با چالش های مختلفی روبرو شوید. در ادامه به چند مورد رایج و راه حل های حقوقی آن ها اشاره می کنیم:

در صورت فوت فروشنده

اگر فروشنده فوت کرده باشد، شما باید دعوا را علیه ورثه او مطرح کنید. برای این کار، لازم است که گواهی حصر وراثت فروشنده را داشته باشید تا بتوانید همه ورثه را شناسایی کرده و آن ها را طرف دعوا قرار دهید.

در صورت انکار فروشنده

گاهی فروشنده معامله را انکار می کند و می گوید اصلاً چنین ملکی را به شما نفروخته است. در این صورت، باید با ارائه ادله قوی مثل رسیدهای بانکی، شهادت شهود و خصوصاً درخواست کارشناسی خط و امضا، صحت مبایعه نامه و پرداخت وجه را اثبات کنید.

در صورت معاملات معارض (فروش مال غیر)

یکی از بدترین سناریوها این است که متوجه شوید ملک شما به کس دیگری هم فروخته شده است. در این شرایط، می توانید:

• شکایت کیفری کلاهبرداری یا فروش مال غیر: علیه فروشنده ای که ملک را به چند نفر فروخته، شکایت کیفری مطرح کنید. این جرم مجازات سنگینی دارد.
• دعوای ابطال معامله ثانویه: اگر معامله دوم (معامله با نفر دیگر) بعد از معامله شما و قبل از ثبت سند رسمی برای شما انجام شده باشد، می توانید ابطال آن معامله را از دادگاه بخواهید.

اثر حکم قطعی اثبات مالکیت

وقتی دادگاه حکم قطعی به نفع شما صادر می کند و مالکیت شما را تأیید می کند، این حکم آثار مهمی دارد:

• امکان اخذ سند رسمی: شما می توانید با استناد به این حکم، به اداره ثبت اسناد و املاک مراجعه کرده و درخواست صدور سند رسمی به نام خودتان را بدهید.
• طرح دعاوی تبعی: می توانید دعاوی دیگری مثل خلع ید (اگر ملک در تصرف دیگری است)، رفع تصرف عدوانی یا مطالبه اجرت المثل ایام تصرف (کرایه مدتی که ملک دست دیگری بوده) را مطرح کنید.

به این نکته هم دقت کنید که حکم قطعی اثبات مالکیت، نیازی به صدور اجراییه ندارد. یعنی همین که حکم قطعی شد، شما به عنوان مالک شناخته می شوید و می توانید از حقوق مالکانه خود استفاده کنید.

نتیجه گیری

در دنیای پر از پیچیدگی معاملات ملکی، جایی که خرید و فروش املاک، خصوصاً با وجود اسناد عادی و قولنامه ها، می تواند حسابی دردسرساز شود، کد رهگیری مثل یک دوست قدیمی، تا حدودی خیالتان را راحت می کند. این کد، هم شفافیت می آورد و هم تا حدی جلوی کلاهبرداری را می گیرد و در دادگاه هم می تواند به دادتان برسد. اما یادتان نرود، کد رهگیری فقط یک قدم مهم است، نه پایان راه.

برای اینکه از امنیت حقوقی کامل برخوردار باشید و به قول معروف، خانه تان را روی آب بنا نکنید، باید پروسه را تا انتها دنبال کنید؛ یعنی تا لحظه ثبت سند رسمی به نام خودتان در دفاتر اسناد رسمی. با قانون جدید ۱۴۰۳ هم که دیگر اعتبار اسناد عادی و قولنامه های بدون تأیید دفترخانه، بسیار محدودتر شده و عملاً مسیر رسیدن به سند رسمی، اجباری تر از قبل به نظر می رسد.

پس، هوشیار باشید! در هر معامله ای، حتماً از مشاورین املاک مجاز استفاده کنید که کد رهگیری معتبر به شما می دهند. مدارک تان را کامل و منظم نگهداری کنید و هرگز از مشاوره با یک وکیل متخصص ملکی غافل نشوید. یادتان باشد، کمی هزینه برای مشاوره و پیگیری درست، خیلی بهتر از گرفتار شدن در دام مشکلات حقوقی و ضررهای بزرگ است. با آگاهی و دقت، از حق و دارایی خودتان دفاع کنید و اجازه ندهید سودجویان به حقوق شما دست درازی کنند. چون در پایان، سند رسمی، تنها مُهر تأیید نهایی بر مالکیت شماست.